桃園工業地,桃園工業土地,桃園工業用地

仲量聯行董事總經理趙正義2021年10月12日表示：台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，除了能看到辦公室租金持續上升外，亦觀察到商用不動產交易量回到疫情前水準，及土地交易額達到歷史第三高紀錄，顯見市場依舊維持著熱度。

趙正義認為，剛性經濟需求部分，在科技業及製造業出口表現亮眼、央行利率政策連六凍的良好國內經濟環境下，企業對辦公空間的擴編及升級需求可能會隨著市區內老舊A辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，亦將持續推動工業不動產投資額成長。在未來供給持續有限，但商辦需求續增的情形下，我們仍對台灣市場有十足的信心。



他指出，低利率時代，資本浪潮來襲，未來通膨狀況若逐步顯現，現金將面臨縮水壓力，而收益穩定的商用不動產，將成為市場上能抗通膨的優良投資標的，或將持續獲得投資人青睞。



對於全球不動產趨勢部分，趙正義表示，有觀察到物流產業隨疫情迅速成長的用地需求，世界各地物流不動產的交易量屢破前高，但空置率持續保持低檔，租金部分以美國為例，物流不動產的租金在第二季已達歷史新高。另2021上半年全球不動產Proptech私募基金亦創歷史新高，達97億美金，年成長10個百分點。物流產業及Proptech在台灣的發展值得密切注意。



趙正義說明，土地稀缺，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡回應的情形下，2021年重大招標預估投資額更是上修至2,600億。相信未來在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北環段自五股區跨越三重、蘆洲，與台北士林區劍南路站銜接，吸引首購族目光。(圖/鄉林不動產研究室提供)

被喻為「台北捷運網最後拼圖」的台北環狀線東環進入環評階段，而新北環狀線的南、北環段預計明年第一季開工，將整合環狀線串聯銜接，成為「雙北雙環」。鄉林不動產研究室12日指出，未來雙北環狀線完工後，不僅可提升捷運轉乘效率，更可解決南港內湖軟體科學園區塞車問題，景美與新店區更形同打通任督二脈，可望快速磁吸人口移居，眼尖的建商發現這塊新大陸，已經提前上演卡位戰。

捷運環狀線南北環段由現行第一階段的營運路線，各向南、北方向延伸成完整環線圈，南端自大坪林站行經文山區至動物園站，與文湖線交會轉乘；北端則由新北產業園區站經由新莊、五股、蘆洲、三重、士林，進入中山區與文湖線劍南路站交會，串成三環六線路網的第一環。

未來東環線起自文湖線「劍南路站」，終點與動物園站銜接，全長13.25公里，被視為內湖交通的唯一解方。

新北市政府日前針對「新北市三環六線正在實現」專題報告，統計自100年新北市升格後至109年底環狀線所在各里的人口變化情形，在環狀線14個捷運站中，位於新莊的「幸福站」，所在的頭前里，人口從2011年底4,528人增至202年底的9,756人，人口增幅逾一倍。

鄉林不動產研究室指出，捷運經過的新市鎮磁吸大量移居人口，像桃園機場捷運經過的A9林口站所在的南勢里與湖南里，人口已超過2.7萬人，成為新北市超級大里。未來環狀線的南北環線串連之後，可望再添利多題材，新店、景美區也可藉環狀線，縮短與板橋新莊、南港內湖的時空，擴大雙北經濟生活圈。

南環段文山區景美、木柵政大商圈，還有起點的新店大坪林站周邊，可能會有一波跨區移民潮，目前文山區公所站周邊已有不少新建案推出，房價站上7字頭。

北環段自五股區跨越三重、蘆洲，與台北士林區劍南路站銜接，吸引首購族目光，新北未來10年願景將以新店十四張到蘆南蘆北為南北端點的3條微笑曲線，加上板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政中心的3個軸心，推動整體開發。

其中，三重第二行政中心將在明年1月動工2026年完工，士林區和三重區兩端房市，今年初已經醞釀過一波補漲，像是房價基期較低的三重區就成為自住族群首選，鄉林建設年初在三重區推出的「鄉林恆美」，短短3個月時間就完銷，印證了剛性需求依舊不減。

鄉林不動產研究室表示，雙北的南環段與東環段工程的啟動，讓新北市「三環六線」計畫又往前邁向一大步。尤其是南環段沿線北市文山區、新北新店區以及北環段士林區、三重、蘆洲區，因為原本就是家戶集中的區域，未來在雙北環狀捷運加持下，比價、補漲行情可期，成為建商爭相插旗的熱區。

國內房市熱絡，台南安南區的九份子重劃區新屋行情逐步攀升，今年以來已有預售屋成交單坪超過25萬。在地房仲觀察，並非所有購屋族收入都追得上房價，也未必能接受市郊蛋白區「坐2望3」的房價，因此，重劃區周邊屋齡逾20年以上中古屋，因房價僅新屋的一半，近期反而更為搶手。

實價登錄揭露，今年前9個月安南九份子重劃區大樓、華廈預售案，成交單價大致落在19.6至28.5萬之間。信義房屋安南安中店店長陳政光表示，過去台南3字頭幾乎都是市中心名宅才會出現，但如今，幾乎在台南推案的建商都想挑戰登上3字頭。但目前3字頭接受度到底高不高，還需要時間觀察，預計今年Q4房市旺季時檢視新屋交易量，就可以看出端倪。

買方接受度如何？他認為，關鍵在於收入跟不上房價，不少預算有限的購屋族會往蛋白區購屋，整體而言，即使是購買新屋，也希望將單價控制在20至25萬間，且總價在1000萬以內。

不過，陳政光目前也已觀察到，由於新屋行情逐步攀升，加之公設比高，室內實際使用空間較小，許多在地人「買不下去」，對於屋齡20年以上中古屋接受度漸漸提升。以九份子周邊為例，近期這類型中古屋詢問度與買氣就十分熱絡，主要原因就在於「房價是新屋除以2」，單價尚落在13萬上下，頗具吸引力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期8年級「躺平族」的話題引發各界關注，根據國家發展委員會資料統計，今年至8月為止，扶老比增加至23.37%，成為統計以來的新高點，比十年前的14.7％增加了8.67個百分點；反觀扶幼比，則持續走低，十年前為20.37%，今年17.53％，降了2.84個百分點，而2021年總扶養比來到40.9%。有專家觀察到，這種趨勢也讓房市出現3種新現象。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，扶老比的增加，除了因為現代醫療進步，人類壽命延長，最主要還是「家庭觀念」的變化。過去農業時代以大家庭為主流，子女生養眾多，共同或輪流撫養長輩也較不吃力；但隨著小家庭觀念興起，許多家庭不生或只生一胎，雖然減輕了自己養育子女的壓力，卻也在無形中加重了未來子女照顧雙親的擔子！張旭嵐表示，少子化加上老年化的趨勢下，扶幼比和扶老比在2020年進入黃金交叉，扶老比例超越扶幼，三明治世代的壓力有增無減，甚至成為「躺平族」！

所謂的「躺平族」，意旨年輕人因感到辛苦努力得不到成果，乾脆放棄努力，不買房車，不婚不生，得過且過，躺平度日！而這也讓房市產生了三種新生態現象：第一種是微躺平的「小宅蝸居族」，稍有能力買房或透過雙薪收入成家的家庭，因生活負擔和撫養壓力大，只好買間低總價小宅，並減少生育，藉以降低負擔，但也持續造成少子化趨勢。

第二種是「長租樂天族」，部分年輕人無法靠爸媽，又無法獨立買房，乾脆說服自己「買不如租」，雖然沒有資產，但也不會有負債，及時行樂最快活！最後一種則是「躺平繼承族」，習慣和父母同住的獨生子女，或因無力負擔房價而賴在家啃老者，因不想努力賺錢購屋，索性就仰賴父母庇蔭，早早躺平等繼承。

不過，張旭嵐也提醒「太早躺平，晚年就無法脫貧」，其實小資成家不是不可能，但確實需要跳出舒適圈，首先從降低娛樂型支出著手，再透過有規劃的理財，增加財商，並提早設定購屋目標，擬訂計畫，由小換大，用房滾房，這樣就有機會累積資產戰勝通膨，讓人生順利脫貧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

許多人建議看屋時，除了關注屋況、周圍環境有無嫌惡設施，也要觀察社區布告欄上公告的財務狀況，作為判斷社區營運好壞的參考。但財務狀況怎樣是健全，怎樣又是有疑慮？專家建議，可以從社區基金剩餘總額來看，假設支付更換電梯、停車場鐵門馬達等費用綽綽有餘，較不需要擔心，其次，則可以從支出名目查看有無訴訟費，或是常常有維修項目，均可看出社區是否屢傳糾紛或常需修繕。

信義房屋南屯店店長杜得琳指出，通常建議買方檢視社區基金的剩餘總額，判斷標準則可以用「電梯數量」、「停車場進出口的設備」做為參考。舉例來說，假設一個中古社區內有兩支電梯，待使用年限屆滿20年左右，每支百萬元、等於最多可能要花200萬以上進行更新，即使是陸續換新零件，一支電梯幾十萬元也跑不掉，所以，若基金總額約200萬，甚至不足200萬，可能就有基金不夠用的風險；另外，停車場若是使用鐵捲門，也需要更換馬達等零件。因此，從電梯及機電設備數量及大致粗估的金額，可約略推測未來社區基金夠不夠用。

此外，杜得琳也說，社區通常也會公布有沒有積欠管理費的戶別、積欠多少期，雖然幾戶遲繳，不至於影響社區營運，但假設管理費繳齊率高，有很大機會代表住戶普遍素質不錯，也可作為購屋判斷依據之一。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則表示，不妨檢視社區基金收支明細，若經常看見有訴訟費用、律師費用，要注意該社區可能常打官司，或有些爭議；假設是新社區，但卻常常有大小維修事項，則要注意社區是否其他營運或管理上的問題等；而從明細中也可以看出，是否有許多住戶積欠管理費，再搭配剩餘總額來看，大致就可以看出未來是否夠用，或可能有加收管理費的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

立法院今年5月通過《都更條例》修正案，針對海砂屋或耐震不足的都更案，祭出強制條款和容積獎勵，讓地方政府可以介入、強制代為拆除，不僅能加速危樓都更，也能遏止投機客刻意當釘子戶獲利的不肖行為。雖然外界對修法寄予厚望，但業界人士普遍認為，中央政府應儘速訂定海砂屋和危樓的統一標準，否則各縣市政府測量的方法和標準不一致，若在配套不完善的情況下強制拆除，恐怕惹來後續爭議。

國內房市交易熱翻天，不過老舊建物愈來愈多，下手之前，可得仔細停看聽。內政部不動產資訊平台最新統計，今年第二季，全台屋齡超過30年的房子將近450萬戶、比例50.43%，是近13年來首度過半，其中台北市最老，屋齡超過30年的比例突破7成，另外高雄市、台南市老屋比例都超過5成，一旦強震來襲，多數房屋恐怕不堪一擊。

怪手這麼一挖，除掉了市區公安的不定時炸彈，被列管多年的海砂屋，因為住戶多年來整合不易，想拆卻拆不掉，台北市政府去年3月，依據《建築法》第81條，強制拆除危樓。

台北市建管處發言人鄭大川：「氯離子含量然後它的耐震能力好不好，然後可能還會去判斷它的外觀，包括它有那個梁柱，各樓層的梁柱有沒有裂縫，然後或者說它的房子有沒有傾斜的程度，根據這些去做綜合判斷，如果達到危險的程度，我們就會啟動我們的強制拆除程序。」

然而地方政府強拆危樓，也得保障居住權，因此都更條例最新修法，讓程序更完備。

為加速老屋重建，不讓釘子戶卡住市容翻新，新北市2019年率全國之先、訂定都更代拆辦法，只要多數住戶取得共識，完成該有的協調程序、卻依舊破局，就能申請市府代為拆遷，由公權力強制介入、限期執行。今年中央跟進，立院三讀通過《都更條例》修正案，舉凡都更範圍內的危險建物或海砂屋，地方政府可免除協調程序，代為拔除釘子戶，省下不少時間。

住展雜誌研發長何世昌：「你只要過了都更門檻之後，你前面的所有的，公聽會的這個程序都有走完，而且是按照法規公開公正地走完之後，就可以申請代拆了，可是如果剩下10幾戶，甚至20幾戶的釘子戶的時候，通常地方政府為了避免爭議，為了避免事後的究責，通常也就不會去代拆，因為10幾戶20幾戶那一拆起來麻煩太多。」

台北市危老重建推動師李秋金：「地方政府又是鴕鳥心理是說，丟給那個實施者也好，還是自主更新戶也好，你們自己盡量協調盡量協調，協調完了還再協調就是一直拖一直拖，故意是說他不想得罪那些不同意的人。」

都更條例修法，看似可加速進度，替多數自住戶解套，但專家點出，都更案必須是列管的海砂屋或危樓，適用範圍太限縮；也有專家認為，海砂屋標準必須全國一致，否則會有後續爭議。

台北市危老重建推動師李秋金：「只要(海砂屋)一鑑定出來的話，他房價就跌下來了(住戶)他自己也會緊張說，不要把我列入危險老屋，這個是住戶的那個鴕鳥心態，這是對我們來講也是很無奈的事啦。」

住展雜誌研發長何世昌：「從921到那時候到現在的紅標建築，還很多都在列管當中到現在也都還沒拆，所以各個地方政府在執行代拆的時候，雖然有法源但是他因為考量到民意，考量到未來的這個糾紛，通常不會太過強硬地去執行代拆。」

法令解套，不代表實務解套，危樓都更能否加速走完最後一哩數，還有賴政府決心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據統計，109年度外國人取得新北市不動產人次較前年增加近3成，其中3大購屋熱區分別為淡水、林口、新店，而選擇這些區域的購屋原因則以價格合理、環境優美、交通便利、地點適中等因素居多。

新北市地政局109年度外國人取得新北市不動產統計分析報告指出，雖然新冠肺炎重創全球經濟，但109年外國人在新北市取得不動產較107年增加近3成，可見全球疫情嚴峻期間，台灣防疫有成，不影響外國人取得不動產，而外國人偏好的購屋熱區依序為淡水、林口、新店3區，報告進一步對在新北市取得不動產的外國人問卷調查選擇該行政區購屋的原因，統計結果以價格合理、環境優美、交通便利、地點適中等原因居多。

淡水區為109年度外國人取得不動產人次最多的區域，信義房屋濱海捷運店店長李世堯表示，淡水為台灣知名海岸都市及觀光區，有山有水的生活環境為外國人所嚮往，且淡水的房價也親民許多；此外，輕軌開通後也縮短了通車到台北市的時間，加上淡江大橋的興建未來通往桃園機場會更加方便，眾多因素讓淡水成為外國人在台定居的首選。

信義房屋文化仁愛店店長石旭宏表示，林口新市鎮除了街廓寬、屋齡新，棋盤式規劃與外國居住環境相似。此外，位於林口2國際學校周邊有總價約3-4000萬的透天別墅群，獨棟、有自家庭院符合外國人注重隱私、愛養大狗的居住習性，因此在林口國際學校上班的外籍教師、華亞科學園區的外籍工程師等，在台灣居住多年後，累積一定資產會選擇在林口購屋。

信義房屋新店七張店店長邱品揚觀察，新店區為新北第一圈中離北市信義商圈、敦南商圈都近的區域，外國人士多喜愛總價2500萬左右，且有電梯的大樓產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲自危老重建條例2017年5月10日公布施行迄今，台中市危老重建申請案件已有436件，核准案件有311件。(圖/台中市都發局提供)

鼓勵民眾申請老屋重建，提升居住安全，台中市政府每年向中央申請重建計劃補助費用275萬元，符合資格者，每案最高可獲得5萬5000元補助，每年約可補助50件申請案，今年重建計劃補助案已全數申請完畢。台中市市府都發局表示，預計明年將向內政部爭取增加補助經費，提供更多有需求的民眾申請。

台中市都發局表示，凡是土地所有權人為自然人，依危老重建條例申請重建計畫經核准後，其新建住宅使用面積達總樓地板面積2/3以上者，均可於請領使用執照前，向都發局申請重建計劃補助，每案最高可獲得5萬5000元補助，以減輕申請人負擔。

都發局指出，今年向內政部申請經費補助275萬元，約可補助50件危老申請案，自3月8日起公告受理，至10月7日重建計畫補助費用已用盡。

不過都發局也表示，今年來不及申請的民眾別灰心，市府預計明年將向內政部爭取增加補助經費，只要符合補助資格，且重建案尚未領得使用執照者，待明年公告受理後，可儘早提出申請，以維護自身權益。

都發局說明，自危老重建條例2017年5月10日公布施行迄今，台中市危老重建申請案件已有436件，核准案件有311件。依據中央最新統計資料顯示，台中市房屋平均屋齡約29.01年，屋齡30年以上的住宅占台中市總房屋數106.35萬戶的40.22%，為鼓勵市民積極參與危老重建，市府更提供「結構評估補助」、「稅捐減免」等配套措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲西門商圈在本土疫情發酵前為國際觀光客旅遊熱點，絡繹不絕的人潮帶動商圈發展。(圖/資料照)

台灣疫情管制於七月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。根據戴德梁行統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與去年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2% ；百貨公司營業額營收年減7.6%；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8%及3.6% ；便利商店營業額則年減1.0%。但觀察各大商圈人流狀況，以西門商圈影響甚鉅，空置率高達22.1%。

疫情自八月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，戴德梁行協理薛惠珍表示，特別是西門商圈影響最大，像是指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於第三季季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1%。忠孝商圈空置率也攀升到15.1%，僅中山南京商圈空置率低於10%，來到6.6%。

不過因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府將於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費，配合振興計畫，商家相繼推出優惠，加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。

至於商辦方面，台北市A級辦公大樓在第3季度迎來一棟大樓進入市場，由於坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第3季整體空置率為3.6%，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。

租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間，第三季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2%，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。

其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5%為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1%次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。

全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

父母想把房產移轉給子女，有買賣、贈與及繼承等3種方式，很多父母煩惱到底用哪種方式較好？專家指出，遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

免稅額1200萬元

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅，房產也是，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格，遺產稅的房產價格是以公告現值計價，免徵土地增值稅外，還有1200萬元的免稅額，稅率採10%、15%、20%的累進稅率。

有些父母會生前先分配好，將房產贈與給子女，但若是死亡前2年內的贈與，將併入遺產稅計算，但不會重新分配財產，也不影響應繼分及特留分，仍可以達到房產分配的效果。

房貸可扣除交易所得

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，陳俊宏表示，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算，假設爸爸是2014年取得，小孩2019年繼承，2020年售出，取得年限時間是2014~2020年。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，爸爸須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱，建議民眾房產一定要去貸款。

案例：5000萬遺產

近期有個案例，1位民眾有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1200萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為：5000-1200-493-100-123=3084萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為：3084×10%=308.4萬元

透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產，房貸8成，貸款金額4000萬元，留4000萬元現金，市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為：房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值：1600-1200-493-100-123=-316萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅：5000-(公告現值1600與貸款金額4000，取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上案例可知，兩者方式所課的稅費差不多，不會因繼承房產，出售時被課徵高額的房地合一稅，還有土地增值稅歸零的優勢。

繼承免課土增稅

很多民眾都有個疑問，房產到底是生前贈與好，還是繼承好，陳俊宏表示，以節稅的角度來看，一定是繼承節省的稅費比較多，因大部分長輩留下來的房產，土地增值稅都相當驚人，繼承可以免課土地增值稅外，免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與，贈與僅有220萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰，不然就要立遺囑，但要在不侵犯特留分的前提下，否則其他子女或配偶仍得主張特留分，容易產生子孫分配的糾紛。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】