桃園工業地,桃園工業土地,桃園工業用地

面對物料成本的浮動，一般營建業者若是承包公共工程，通常都會在契約書中，和甲方（政府單位）事先約定好一旦遇到原物料大幅上漲，甲方應如何調整契約價金、提供補償，以因應廠商在履約階段額外增加的成本。

在民間工程中，雖有部分業主（建商）會願意在契約中，訂定物價調整補償機制，但雙方大多時候並不會明確約定相關事項，主要仍多由營建業者承擔可能的風險。對此，過去十多年來，部分營建業者逐漸開始嘗試採取「成本加成」的報價策略，要求建商共同面對成本的浮動，但此方並未普遍被採行。

計入風險　成本加成難被採用

「成本加成」是什麼？住展房屋網企研室解釋，一般而言，一個大型建案的施工可能長達二至五年不等，物料價格在這段期間內若有漲勢，就會在原本的預算上添加更多成本。面對此風險，營造廠在預估契約價金時，觀察物料價格波動趨勢，並將工期內可能增加的成本考量進去，在事前多向業主要求一定比例的風險管理費用，這種做法便是「成本加成」。

雖然此機制能多少讓營造廠在面對成本大漲時，仍能有充裕資金穩定完工，但一般業主並不一定會願意投入這筆額外「成本」，因此在台灣並不常被實際採用。住展房屋網企研室觀察，在台灣，成功以「成本加成」訂定契約的雙方，建商的資本通常相對較為充足，營造業者則多為具經驗及權威性的知名廠商。

會有這樣的狀況，主要仍和房地產營建的產業特性有關。住展房屋網企研室指出，相較於較常採用「成本加成」的製造業，營建業的工期長、所需資源多，其實成本並不容易被精確估算。因此，若營造廠的規模較小、經驗較不足，在預估、並提出「成本加成」方案時，就不易取得業主信任，成功簽訂契約。同樣地，若業主的資金不充足，也就更難被說服投入額外資金來應對「不一定會發生」的風險。

成本難估　先完善物價資料庫

在這樣的產業特性下，對台灣業者來說，「成本加成」方案，就一定不行了嗎？住展房屋網企研室認為，營建業者要提出「成本加成」方案，除了本身的經驗要足夠之外，能否提出符合未來物價趨勢、具說服力的成本預測，對於業主來說也非常重要。

首先，「成本加成」與民間承攬工程、建商發包習慣不同；大多數業主早已習慣白紙黑字簽訂「一口價」，雙方契約寫多少就是多少。若施工期間原物料下跌，營造廠、包商利潤增加，業主仍需撥付約定款項；若施工期間原物料上漲，則營造廠、包商需自行吸引額外成本。因而，營造廠在承攬民間建案時，往往會把未來物料上漲可能性與漲幅等因素加入報價。但這種方式若遇到數十年一遇的大行情，預測時常會失準，且營建物料百百種，價格鉅細靡遺統計確實不易。

而要做出較符合趨勢（且長達數年）的成本預測，需要仰賴的則是充足的物價資料。過去便曾有業者及營建物價調查相關單位，向住展房屋網企研室透露，台灣當前缺乏具規模、長期、即時、全面的營建物價資料庫，業者通常僅能透過零碎資料（如知名鋼鐵廠每週盤價、工程會公布的每月調查）來評估預算。

由此看來，營建物料上漲，民間或許有辦法自行解決，但還需要有關單位進一步建立完善資料庫。有完善資料以評估合理預算漲幅、減少不確定性，就有機會解除業主及包商之間的緊張關係，讓房地產推案即便遇上物料價格波動，多少還是能維持穩定。

經常有民眾來電洽詢「我的土地在都市設計地區，需要提送委員會審議嗎？」，都市計畫區內土地，在計畫擬定階段就會針對計畫區特性，劃定應辦理都市設計地區，並對於沿街步行空間、街道傢俱、廣告招牌及建築量體配置、高度、造型、色彩及風格等內容訂定相關規範。那究竟要如何判斷呢？就讓工商發展處來告訴您！

首先，先確定您的土地位於哪個都市計畫區，找找看都市計畫書裡土地使用分區管制要點或都市設計準則有無寫到「應辦理都市設計審議之地區」、「應實施都市設計地區」、「於申請建造執照前，應辦理都市設計審議」、「應辦理都市設計，並提本縣都市設計委員會審議」、「應先經苗栗縣都市設計審議委員會審議通過後始得核發建築執照」，以上任何一種說法都代表著你的土地位於都市設計地區！但送委員會審議與否，就看基地條件了，只要你的基地符合「有申請容積移轉」、「有依容積移轉辦法申請增加容積」、「依相關規定申請總獎勵容積超過其基準容積50％」、「基地面積達3000平方公尺以上且當次申請建築總樓地板面積達1000平方公尺以上」、「土管要點載明不適用苗栗縣都市設計審議規則第6之1條規定」其中一項，就應製作書圖提送都市設計委員會審議，未符合提會標準之地區則不需另製都市設計報告書，由建築師簽證併同建造執照審查即可(簡易都審)。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中豐原近期交易強強滾，除預售案價站穩3字頭，中古屋也被帶動直直漲，東森房屋研究中心根據內政部實價登錄資料統計，2021年豐原0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差僅6％，新舊屋房價一坪僅僅差了1.4萬，東森房屋表示，豐原中古屋釋出的量也不多，加上周邊帶動，目前買盤多傾向預售與新成屋市場。

東森房屋豐原領航加盟店店東徐中輝表示，豐原早期發展就非常蓬勃，為舊台中縣府機關所在地，生活機能相當完備，先前一直都是以剛性買盤為主，但近年來因為政府政策影響，豐原像是社皮重劃區、三陽重劃區、葫蘆墩重劃區、水源重劃區等跟豐原區一心段的商業計畫都在持續推進中，且預計2022年底，國道4號延伸至74號快速道路即將通車，交通建設帶動下，勢必會帶動整體市場。



徐中輝進一步表示，台中知名建商像是富宇、國聚、久樘、坤悅、勝美等皆已進駐豐原，其中富宇建設已在豐原興建4個案場，近期又再收購土地，預計2022年會再推新案，目前重劃區土地價格都是每坪40萬起跳，已經上看到5字頭，在兩三年前只賣每坪35萬到38萬而已，在土地取得成本高漲的狀況之下，之後推案的價格自然低不下來，預計2022年每坪會賣到3字頭。

 

徐中輝分析，中古屋因為屋主惜售的關係，出現上市場的物件本來就少，加上價格被新成屋帶動，房價直直漲，新舊房價落差不大的情況下，買盤多轉往新屋跟預售市場，目前豐原的熱區在三陽商圈(北陽路、向陽路、南陽路)這邊，新大樓不含車位一坪約24至28萬，由於火車站後站轉向變為前站，加上豐原車站轉運站也在這邊，生活機能非常好，深受30至40歲的年輕族群喜愛。

至於豐原的主力市場，徐中輝表示還是以透天為主，目前沒有電梯的新透天成交價大約1800萬至2000萬之間，興建電梯的新透天已經賣到二千多萬~三千多萬不等，去化速度還是相當快，因為總價高，主要購買族群還是以在地人換屋或是自營商老闆與科技業工程師為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為提升國人居住安全，對於都市危險建築物的加速重建刻不容緩，內政部2021年11月4日部務會報通過辦法，明定都更範圍內，若經評估建築物耐震能力未達現行規範的1/3，視為耐震能力不足且有傾倒危害公安疑慮，有助地方政府判定危險建築，加速執行代為拆除程序，同時作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據，加速都市危險建築更新。

都更耐震能力不足建築物認定與危老結構評估接軌



內政部表示，這次新訂的「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，是依據2021年修正公布的「都市更新條例」第65條，授權訂定統一的危險建築耐震能力認定方式及基準，明定採取與「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」相同的評估方式，以耐震初步評估或詳細評估方式辦理，方便民眾依建築物耐震評估結果及整合情形，選擇適宜重建途徑。



訂定客觀明確的危險建築認定基準 以利地方政府判定



此外，為減少人為主觀判定影響評估結果，這次訂定的危險建築物評估基準，經參酌各界意見，採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35作為客觀認定基準，當評估結果小於0.35時，即表示既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3，當發生6級以上強烈地震時，建物有傾倒疑慮。



內政部指出，「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」將依法制作業程序，於近期發布施行。本辦法發布後，中央將與地方政府共同合作，推動建築物結構安全評估，輔導危險建築改善與重建，以全面改善都市居住環境，提升建築安全及國民生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部最新統計，2020年契稅實徵金額達161.5億元，為史上第三高，同時，六都買賣契申報人數以新北市合計5.5萬人最多；其中法人與本國人多集中在新北，桃園卻成為外國人申報量最大的行政區；申報人年齡級距以35-44歲者為主，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，青壯族仍是目前購屋主力。

雙北金額高，外國人最愛桃園

徐佳馨指出，根據契稅條例第 2 條規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，均應申報繳納契稅，不過多數契稅產生仍以買賣為主。從統計來看，法人在雙北及台中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、台南，顯見這三地依舊是法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在年齡層表現上，申報人年齡級距以35-44歲者為主，其中國人申報年齡25-54歲者占8成，外國人則高度集中於35-44歲區間，占比達76％，大陸地區人民35-54歲者占88％，無戶籍國民25-44歲者占75％，青壯年仍舊是買屋的大宗。

契稅少不了，買屋要算好



郎美囡提醒，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算契稅，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康近期房價飛漲，除預售案價穩踩3字頭，中古屋也被帶動直直漲，根據內政部實價登錄資料，包含東橋重劃區與富國商圈都有破3的交易紀錄，東森房屋表示，永康未整理的中古屋已經很少出現在市面上，現在流通物件都是買方裝潢過再釋出的，加上周邊帶動，價格自然不低。

東森房屋永康永大加盟店店東楊仁傑表示，永康現在的交易量都是交屋拱起來的，先前的波動就是交屋潮的起伏而已，房價衝得太高，實際上前三季進場買房的不如想像的多，但判斷年底前應會有一批自住客跟首購族進場，因為擔心翻過年，房價沖得更高，所以永康第四季的交易量應是會微幅上漲，不會有大幅的變動。



楊仁傑進一步說明，現在土地取得成本太高了，當地建商已經不進場買了，只留著以前買的地慢慢建，都是外地建商在購地，像市政段這邊屬住宅核心區，交通便利生活機能非常好，又靠近大灣商圈、永大商圈，但土地面積比較小，3-4年前一坪17、18萬，2021年已經開到40萬，實際成交有到35至38萬的，完全是翻倍在漲。



「以後很難看到3千萬以下的透天了!」楊仁傑表示，像地坪30坪左右的無電梯新透天開價就要3千多萬，當時的土地取得成本應不到30萬，像現在這麼高的土地成本，房價自然下不來，現在只有大灣舊社區的老建商推出的小坪數透天，地坪不到20坪的那種，會出現1000萬至1200萬的價格。



重劃區的土地飆漲更是驚人，楊仁傑說，鹽行國中重劃區在未重劃完成之前，遠雄建商就已經先進場卡位，住宅區從分配完的30幾萬開始飆，短短兩三年直飆到55萬，商業區土地現在一坪飆到65萬，所以新大樓上看3字頭甚至4字頭是必然發生得˙狀況，而且土地取得成本太高了。



高漲的土地價格也讓建商開始往永康與新化、歸仁這些外圍交界處發展，楊仁傑解說，像安南區的重劃區地坪100坪的透天才賣3000多萬，永康30坪的一樣價錢，開車也不遠，有部份民眾也會選擇車程10到15分鐘的歸仁跟關廟，1000萬就可以買到新透天，永康的上漲，也帶動了周邊的房地產買氣上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

明年房價會不會漲？是許多民眾相當關心的課題，大型建商認為，以現在大環境土地、原物料頻頻上漲的情況下，民眾不用期待明年房價有下修的可能性，尤其在桃園以南房價基期低的區域，房價再漲的機率高，尤其交通是改變區域最重要條件，建議民眾購屋要挑選適合自己交通動線的區域。

宏普游武龍：營造成本漲5成

宏普建設業務副總游武龍表示，今年房地產屬於階梯形上漲，主要原因還是通膨，今年第一季至今，政府土地標售底價屢創新高，營造成本、鋼筋、水泥、砂等原物料也頻頻上漲，工資上漲外，缺工問題也相當嚴重，各個工種都少有新血，僅能依靠老師傅，去年到今年，房價約漲10%，但營造成本就漲了50%，土地也漲30%。

明年房市是漲是跌？游武龍認為，工資漲上去就不會下來，原物料價格下跌的機率不高，所以房地產下修的機率並不高，再加上如今的買盤都是島內需求，當疫情受到控制後，國門開，將有更多台商回台購買房地產，尤其是桃園以南，房價還在每坪20、30萬元，基期低，尤其土地加上原物料的成本就要每坪20萬元，未來還有漲幅空間。

台灣其實有很好的經濟實力，各個城市也都在建設，每年台灣股市發出去的股利以兆計算，游武龍建議，只要找到適合自己交通動線的區域，覺得不錯的自用產品，有能力就去購屋，且以現在低利率的環境來說，繳房租不如繳房貸。

游武龍認為，年輕人的觀念已經跟長輩不同，長輩一定要住在台北市大安區，但年輕人從國門出去4個小時，可以飛到香港、澳門、曼谷、日本等區，這是屬於年輕人的亞洲生活圈，住宅也是一樣，坐高鐵，台中到台北只要1小時，桃園到台北只要半小時，6個高鐵特定區是近10年發展最快速的區域，同時也縮短房價，交通是改變區域最重要的因素。

遠雄張麗蓉：買氣延伸到明年第2季

遠雄房地產總經理張麗蓉認為，疫情從5月份開始，到7月底有比較好的控制，之後民眾開始觀望，10~11月買氣熱絡，事實上，這是6個月的購屋需求，濃縮在2個月內購屋，加上928檔期原本就是購屋熱季，是種悶鍋效應，不需要太過異常看待，之後應該會回歸於平靜。

當然今年來講有3個重點，第1台灣疫情控制得宜，可以看到台灣人民自律的水準，第2在土地、原物料高漲產生的效應，再來產業面，包括台積電等相關產業蓬勃，股市一直在創新高，股市屬於流動財，這股熱錢有人想要獲利了解，資低落地後，很容易就進入房地產市場。

今年第4季房地產可說已經大勢底定，這股買氣延伸到接下來明年1、2季應該沒有太大的問題，且以買賣移轉棟數來看，今年預估35萬棟，去年32萬棟，預計增加3萬棟，等於8%的成長，屬於穩健的成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價居高不下，甚至還在緩步成長，市中心房價高，有的民眾轉而購買較便宜的地上權住宅，因無土地產權，且有年限，通常為市價的7~8.5成，地上權住宅雖然不用繳交地價稅，卻要繳交房屋稅及地租，部分地租甚至比地價稅還貴，且貸款成數最高只能7成。

使用權住宅 建商核貸

近年盛行的「地上權住宅」使用類型可分為地上權及使用權兩類，《住展》雜誌研發長何世昌表示，兩者差異在於地上權住宅擁有房屋所有權，可以分割買賣，也能向銀行貸款，現在銀行大多可以承做地上權住宅貸款，但成數較一般住宅低，最高僅能7成，利率稍微略高，若個人信用條件沒問題，通常不會超過2%。

使用權住宅則沒有房屋所有權狀，類似向政府或建商、地主租屋的模式，無法向銀行貸款，只能建商向銀行貸款後，再貸款給民眾，因此利率及成數條件都較一般住宅差，利率通常要2.5~3%，甚至有的利率超過3%，成數不到7成。

收益型產品價格高

目前北台灣地上權住宅的價格大概在市價7~85折間，以市價7折以下的地上權住宅較受歡迎，若折數在市價8折、8.5折，民眾接受度就不高了，不過有的地上權住宅強調收益率或者是強調功能性，如強調租金收益高達2.5%，甚至超過3%，或位於明星學區或市中心，低門檻的總價就能入住，如總價千萬元進入明星學區，這類的地上權住宅房價就比較高。

買地上權住宅要注意未來轉售的規定，如果是購買有房屋權狀的地上權住宅，可以分割買賣，未來轉手不會受到影響，但使用權住宅不能夠分割買賣，未來要轉售，需經過建商同意，購買前要留意買賣契約書內轉手的相關規定。

使用年限差異大 買前須注意

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，地上權住宅由於有年限問題，若購買年限快到的地上權住宅，貸款條件會更差，如之前文山區的地上權國宅「萬寧國宅」，年限到137年，僅剩下不到30年，銀行認為債權擔保風險增大，擔心最後10年沒有人願意接手，貸款年限僅願意給17年，成數也下修到6成，購買前要留意貸款問題。

何世昌指出，不管民眾購買的是地上權住宅還是使用權住宅，坊間大部分建案，業者都透過契約轉嫁的方式，把租稅轉嫁給買方，每年都要繳納房屋稅，也要繳納地租金，地租金金額為公告地價3.5~5％，部分路段的地租金甚至比一般房屋的地價稅還要高，若是購買來投資的民眾，要小心地租金侵蝕你的獲利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據現行法規規定，土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，可適用地價稅自用住宅用地稅率的房地，以一處為限；但台中市稅務局表示，若民眾持有相鄰兩處房屋，並將其打通，即便兩處房屋同屬一人持有、或分別登記為夫妻兩人所有，打通後的兩處房屋皆可適用自用住宅稅率，課徵地價稅。

地價稅一般用地稅率為千分之十至千分之五十五，採累進方式課徵，不過若納稅人持有的土地符合自用住宅用地規範，便可以適用千分之二的優惠稅率，達到節稅目標。自用住宅用地的認定基準，包括房屋為本人、配偶或直系親屬所有，以及本人、配偶或直系親屬須於該處房地辦竣戶籍登記，且房屋未作出租或營業使用等。

打通戶想適用優惠稅率　存2項先決條件

稅務局指出，地上房屋如無人設立戶籍，原則上不能按自用住宅用地稅率，課徵地價稅，但為顧及實際自用住宅之需要，相鄰房屋打通合併使用，且所有權人同屬1人或分別登記為夫妻所有時，即便戶籍僅設立在其中1戶，另1戶住宅也可一併適用自用住宅優惠稅率。

但打通戶想適用優惠稅率課稅，仍存在2點先決條件：

（一）合併後的兩處土地，仍須符合自用住宅用地的面積規範，都市土地以300平方公尺（約90.75坪）為限，非都市土地則以700平方公尺（約211.75坪）為限。

（二） 打通戶欲申請適用自用住宅用地稅率時，需經稅捐稽徵機關派員實地勘查，確認兩處房屋確實已打通使用後，始得認定為同一處房地，一併享有自用住宅用地的優惠稅率。

依內政部現行公安申報規定，集合住宅類建築物達16層以上，其公共區域應辦理公安申報。因此基於提升集合住宅大樓的公共安全性，目前除了台北市自2014年起擴大將11層以上集合住宅類(H2類組)納入公共安全檢查行列外，高市已公告擴大8樓以上集合住宅自2022年1月1日起開始納入申報範圍，強化集合住宅檢查，住戶安全有保障。

工務局表示，自2022年開始新增應辦理安檢申報的標的是8層以上未達16層的集合住宅，會有4千多棟加入檢查行列，檢查申報期間為1月1日至3月31日，且應每3年申報1次，建築物所有權人或使用人，應委託專業檢查機構或人員辦理檢查，如有成立管理組織由管委會或管理負責人申報。檢查項目包括直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急供電系統等6項，檢查後，再由專業檢查機構申報向高雄市政府工務局申報。但必須注意的是若未辦理申報，依照建築法第91條第1項第4款規定，將處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。



工務局說，該局除已函請高雄市公寓大廈管理維護商業同業公會、高雄市物業管理協會等公寓大廈管理公會、及受理建築物公共安全檢查簽證及申報之相關專業公會轉知所屬會員，及請本市各區公所將公告訊息轉知轄內里辦公室廣為宣導外，對於尚未成立管理委員會之社區，也將委託廠商積極輔導成立管理組織，以利業務推動。



工務局呼籲，維護社區建築物之公共安全是全體住戶之責任，為創造安全的家園，請住戶於2022年1月1日至3月31日前委託政府認可的合法專業機構或人員進行檢查簽證建築物公共安全，並於規定期限內完成申報。安全舒適的居家環境有賴於住戶與市府的共同努力，工務局將持續為民眾公共安全全力把關，如有相關建築物公安申報疑問，歡迎向專業檢查機構洽詢專線如下：高雄市建築師公會(3237248)、高雄市土木技師公會(5520279)、高雄市結構技師公會(7138518)、高雄市建築物公共安全檢查公會(3605758)、中華民國電機技師公會南區辦事處(5570905)、高雄市冷凍空調工程技師公會(8121559)、或工務局建築管理處(07-3312982、07-3312651)洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】