桃園工業地,桃園工業土地,桃園工業用地

繼房地合一稅2.0於7月上路適用後，央行又出招房市控管措施，新增自然人購買六都和新竹縣市等8特定地區的購屋貸款，第2戶不得有寬限期，就是要抑止投資客的炒作歪風，但也讓換屋族的購屋彈性又被壓縮。

吳太太為了小孩學區想換屋，一看到央行針對六都和新竹縣市等8特定地區，規定第2戶購屋貸款不得有寬限期的新聞，立刻打電話去常往來的官股銀行詢問，「現在住的房子是夫妻共有，4年前夫妻一起買下，先生是主要借款人，我是連帶借款人，之前幫我們處理貸款的行員就說，現在政策趨嚴，如果接下來我們要在特定地區裡申請第2戶房貸，夫妻都不能使用寬限期。」

於是，吳太太開始考慮先賣舊屋再買新房，可是熟識的房仲又提醒她：「你們的房子是2016年1月1日以後買的，適用房地合一稅規定。」這些打房規定，又是不能使用貸款寬限期，又是短期出售要課重稅，搞得吳太太頭昏眼花。

雖然今年7月1日起房地合一2.0上路，但其實吳太太可以把握2年內換屋、享有重購退稅的權利，財政部北區國稅局指出，個人重購自住房地，不管是先賣後買，或是先買後賣，只要移轉登記時間在2年內且符合自住規定，都可以申請重購退稅或抵稅的優惠（新制房地合一稅制下，小間換大間全額退稅、大間換小間比例抵稅）。

舉例，陳先生2017年1月買了新北板橋的房子並設籍居住，在2018年8月以2,000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元，之後又在2019年10月以1,800萬元買下新北新莊的房子，同樣也設籍居住，這2間房子重購在2年以內，而且沒有出租或供營業、執行業務使用，陳先生可以申請適用房地合一稅重購退稅54萬元（【已繳納稅額60萬元（重購價額1,800萬元／出售價額2,00萬元】）。

但要提醒的是，如果重購後5年內改作出租、營業或執行業務使用，或再行移轉的話，會被追繳原退還或扣抵的稅額。

根據央行新的打房政策規定，自然人購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得適用寬限期，只要自然人名下已經有一戶「房貸」，即使該房貸擔保品不是在這次規定的特定地區裡，但只要是買進特定地區、申辦購屋貸款就適用。

「很多專家不是都說，買房可以先求有、再求好，當初就是預算不夠先買郊區，現在如果想換屋買進市區，不光房價追得很辛苦，連貸款都要揹得很辛苦。」吳太太哀怨說，郊區房子是結婚後買的房子，現在為了小孩學區想換屋，卻卡在房價不跌反漲，又看到央行宣布購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得有寬限期，她失落得想打消換屋念頭。

根據央行9月23日發給金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定Q&A指出，自然人除了申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，不適用這次新增寬限期規定外，只要自然人名下已經有一戶「房貸」，即使該房貸擔保品不是在這次規定的特定地區裡，但只要是買進特定地區、申辦購屋貸款就適用。

也就是說，原本家在新北市，想換屋買進台北市（新舊都在特定地區），或者家住彰化縣，因為北上工作想買進新北市（買進特定地區），只要名下已經有一戶房貸沒有完全清償，第2戶就不能使用寬限期「還息不還本」的彈性。

以吳太太換屋需要貸款1,000萬元為例，房貸利率1.31%計算，能有3年寬限期的話，前3年每月只需還款1萬917元，一旦不能有寬限期，就得每月還款本利和4萬7,386元，相差超過3萬6千元。「現在住的房子貸款壓力比較輕，原本想說趁年輕省一點，把舊房子出租貼補新房貸款，但這下新政策出來，看到還款金額一開始就多那麼多，只能先打消念頭從長計議。」

針對換屋族的解決方案，大家房屋企研室副理郎美囡表示，先賣再買是最簡單、資金運用最寬鬆的方式，「換屋族通常已經看房一段時間，喜歡的房型、可以負擔的房價，都心裡有譜，如果是先賣再買，就不用擔心這次寬限期規範，另外也可以透過房仲跟後一手屋主談『售後租回』。」

郎美囡解釋，換屋最麻煩的就是搬家，而先賣再買通常又有房屋買賣手續、貸款流程要跑，中間可能有2、3個月，甚至半年的時間，如果先跟後一手屋主談好，賣掉房子之後，想繼續承租原有的房子，只要時間不長，通常新屋主也會願意多給時間，一來解決中間沒地方住的問題，二來不受限第2戶不得有寬限期的規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府自去（2020）年8月29日公告實施「台北市公辦都更2.0專案試辦計畫」，繼計畫首案士林區松柏大廈，於今年3月25日達成專案第二階段意願門檻後，南港區的中視新都會社區，近期也成功整合9成當地居民意願，向台北市政府提出參與第二階段的申請，成為南港產業生活特定專用區中，首件公辦都更2.0申請案。

位於南港區重陽路上的中視新都會社區，為樓高5至7層、共174戶的公寓社區，總基地面積超過3,000坪，社區屋齡已達30年，建物老舊。台北市更新處於去年10月向社區居民說明公辦都更2.0專案後，當地居民僅花30天，便自主成功整合9成的更新意願，順利達成第一階段門檻。

變更都市計畫 助工業區聚落重建

台北市都更中心經都市更新評估，以及多次與地主們討論後，考量基地條件特性與現行法令規範，初步預計中視新都會社區未來將藉由公辦都更方式，改建為樓高17層的產業棟A、樓高12層的產業棟B、以及地上14層的C、D兩棟住宅大樓等建物。後續台北市更新處將會盡快完成該案第二階段的參與意願檢核，並交由都更中心辦理適宜性評估，啟動公辦都更程序。

台北市更新處指出，過去南港區內的工業區長期屬於住工混合的環境，因並不符合都市計畫對工業區的使用規定，部分老舊建物遲遲無法更新重建，致使環境簡陋；台北市政府為解決此類建物的更新窘境，針對南港區屬「老舊聚落」的工業區，透過都市計畫變更為「產業生活特定專用區」，藉此放寬住宅用途，讓南港區老舊住宅的重建更為容易。而中視新都會社區即為此類工業區內老舊聚落的更新個案，若後續進展順利，本案有望能成為南港工業區老舊住宅聚落轉型的領頭羊。

1997年亞洲發生金融風暴時期，員工薪資凍漲，有能力外移的廠商開始前進中國，「資金走、人也走」的情況下，台灣對於資產(置產)的需求度降低，房地產當然不好。中國2020年上路「肥咖條款」嚴控企業，台商開始提前返台，也帶回了中國投資獲利資金，在「資金回、人也回」的情況下，加上2019年爆發新冠肺炎疫情影響，更讓資金留滯在台灣市場，為了找尋資金出路以及更好的投資管道，轉進房地產的籌碼開始增加，帶動房地產行情熱絡，引爆全台房價上漲風潮，也引來中央主管機關以及中央銀行的關切，進而祭出「打炒房」的措施與手段。

買房！是代表民眾對自己的未來有期待！



興富發建設總裁鄭欽天說：「買房！是代表民眾對自己的未來有期待！」有了期待與責任，對於生活的增長就會產生更高動力，這樣的良性氣氛可以持續穩健營造著經濟溫和成長信心，政府看房地產應該把這個觀點納入思考。他也說：「買房！也代表民眾對於政府公共建設區域發展的認同。」不管是中央或地方政府積極推動各項建設，就是要讓生活與居住環境變得更好，房價是跟隨著公共建設發展而成長的，政府積極發展地方建設拉動房價跟著往上發展，然後看到房價發展之後，政府卻又想要抑制房價，這是「矛盾」的。不過，畢竟央行理監事都是貨幣和財經專家，「打炒房」主要是為避免房市過熱，預先採取適當防範動作。



台灣物價通膨率已經大於金融定存利率



物價(原物料)如果是下跌的，代表大家對於未來經濟發展並不看好，現在台灣後疫情時代的房地產業面臨「土地、營建」雙漲趨勢，這已經是全球經濟發展的既定趨勢，加上全球QE(Quantitative easing量化寬鬆)政策持續造成負利率，讓台灣物價通膨率已經大於金融定存利率，這樣情況下，資金前進房地產的「保值」操作，就變成是很自然的理財方式，近年很多豪宅都是以現金(零貸款)方式成交，就是這個原因。



台灣住宅市場沒有往下走弱的趨勢



鄭欽天指出，對於台灣房地產未來發展，其實要從全球原物料上漲來觀察，當原物料處於全球上漲趨勢下，終端產品(房子)勢必要轉嫁成本，就沒有下跌的空間，而民眾眼見「錢越來越薄」，有能力的人也意識到必須提前為自己的資產預作準備，於是激出很多剛性買盤的房地產置產客層，這些買家不是為了炒房，而是看著通膨趨勢發展下，置產保值是最穩當的理財操作，讓買氣一下子湧進市場，牽動房價上漲，他篤定的說：「以目前以及未來2-3年的經濟發展情況來看，看不出來台灣住宅市場有往下走弱的趨勢。我還可以預測一下，台中七期3年內的住宅單價應該可以『破百』！」

















 

10年商辦發展的中心區域會是桃園



至於商辦市場，從租金持續上漲的情況來看，商辦市場的需求還是相當殷切，但是，台北市商辦市場價格太高，租金投報率其實不理想，所以「我看好10年商辦發展的中心區域會是桃園。」在交通建設的改善以及未來航空城開發後的大面積園區土地供應，都讓企業設廠、設公司、設企業總部會優先考量桃園。「現在桃園區域辦公大樓行情約在『3字頭』，未來區域內的A級商辦可以看到『5字頭』到『6字頭』，另外，台中地區的商辦也還是頗有發展的。」鄭欽天這麼說道。

 

「南高屏」的軸心區域就是高雄



鄭欽天認為，再往南發展的「南高屏」(台南、高雄、屏東)軸心區域就是高雄，台南地區近年發展速度有點快，甚至有要跟高雄比拼的態勢，這是不太好的發展方式，儘管南台灣積極發展科技產業聚落，但「核心還是在高雄」，尤其是看好北高雄的發展，但是南高雄的亞洲新灣區則是新興的成長區域，這裡有大面積的完整街廓基地，可以建構指標型的建築產品，創造指標型的房地產價格，是可以在高雄房地產配置的區域。



「大南方、大發展」高雄進化到科技新都



中央政府積極推動「大南方、大發展」重點區域就是高雄，鐵路地下化之後，整座城市已經從過去的工業大城，開始進化到科技新都，亞洲新灣區的整體市容變化，進入國際城市的開發趨勢，這樣發展的架構，類似中國大陸華中地區的上海城市位階，也類似華南地區的深圳，是具備極大發展價值的城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「護國神山」台積電將於北高雄新設六座晶圓廠，消息一出令高雄市場為之振奮，不僅將帶動產業轉型，也讓港都搖身一變成為智慧科技城市，而不讓北高雄專美於前，另一領航產業轉型之南高雄「亞洲新灣區」由中央引路、地方力推的5G AIoT園區也已有仁寶、CISCO、精誠等13家大廠簽約或簽署進駐意向書，產業進駐將推升居住需求，但灣區內僅有100公頃可興建住宅，土地稀有珍貴，加上三多商圈、百貨龍頭矗立，將助攻房市熱度，傲視高雄豪宅市場。

亞洲新灣區中的5G AIoT園區屬於中央「大南方計劃」一部分，計劃主軸為「用聚落帶動發展」、「用交通連結世界」，因此以5GAIoT應用為基礎，在橫跨苓雅、前鎮、鹽埕3大行政區的「亞洲新灣區」內以5年、110億元打造應用場域，成為高雄投資開發新亮點，並和北高雄、台南科學園區串聯，實現南台灣半導體S廊帶，對於港都而言，產業轉型已是現在進行式。



此外，亞洲新灣區亦由中央投入千億元重大建設，像是已完工的高雄展覽館、高雄市立圖書總館、海洋文化及流行音樂中心，還有即將完工的總圖二期、港埠旅運中心與推動中的多功能經貿園區等，加上既有的三多商圈，有新光三越、遠東SOGO、夢時代、IKEA及好市多環繞，形成豐富充沛的生活條件，型塑新灣區豪宅聚落。



除了產業改頭換面，高雄市政府也在「亞洲新灣區」積極運用交通建設，推動輕軌成圓之目標，像是高雄第一條輕軌路線以及捷運紅線即坐落於灣區內，如今捷運黃線也已通過環評，預計於2022年動工，屆時可自區內串聯高捷、台鐵及輕軌，未來市府也規劃在新灣區內設計人行空橋系統，串聯各大地標及交通站區，將擘劃出猶如信義計劃區之國際級商業金融中心。



然而600公頃的新灣區，匯聚產業、公共建設及金融商業，但僅有100公頃可興建住宅，其中位於區域正核心的「遠雄THE ONE」占地超過1400坪，不僅是全台唯一與IHG洲際飯店垂直共構豪宅案，更是飯店複合式豪宅第一高樓，坐擁山、海、河及璀璨市景，遠雄房地產行銷副總潘長俊表示，IHG洲際飯店落腳新灣區，並將於2021年12月營運，這對於港都而言極具代表性，除凸顯地段價值，也將新灣區推升至國際舞台。









 

豪宅與五星級飯店結合在國際已蔚為趨勢，垂直式的服務可提升豪宅生活質感，此外，遠雄引進全台少見的「英式大管家」服務，搭配「頂級豪宅物業管理」，為客戶提供24小時的尊榮服務，而59~63樓打造為高空私人招待會所，從高空泳池、空中健身房到凌空戶外烤肉區等，讓不少豪宅客眼睛為之一亮。



「遠雄THE ONE」在新灣區以傲視群雄的高度讓人無法忽視，吸引不少長年旅居海外的實力派企業主，其產業涵蓋漁業水產、鋼鐵、五金等，潘長俊表示，這些高資產族目光獨到，看準新灣區發展潛力及飯店垂直共構豪宅之獨一無二特性，而該案現階段過戶率已逼近5成，規劃坪數為153坪、183坪，實價揭露最高單價落在45樓、每坪達到54萬元，預估在中央、地方領軍之下，加上台積電等大廠塑造智慧科技城市，以及海空雙港優勢，新灣區增值實力銳不可擋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2021年9月30日發布2021年第2季全國及6都住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為112.42，與上季指數比較上升1.64％，除桃園市外，各都房價漲幅較上季均呈現趨緩。內政部表示，本季因國內經濟大幅成長、低購屋利率且資金維持寬鬆，使住宅價格指數持續上升。

本季6都住宅價格指數，以桃園市、台中市、台南市較上季上升2.25％、2.16％、2.14％幅度較大；台北市、高雄市、新北市則上升1.11％、0.86％、0.80％，房價趨勢相對穩定。本季桃園市主要交易區域集中於桃園區藝文特區、高鐵青埔特區及中壢火車站附近地區；台中市為捷運綠線四維國小站至文心中清站沿線、一中商圈、逢甲商圈及南區大慶站附近地區；台南市則集中於永康區、東區、中西區及安平區。

內政部指出，由各項經濟數據顯示，2021年全球經濟復甦強勁，本季國內經濟成長率雖受疫情影響下滑，但仍高達7.43％，4至6月景氣對策信號保持代表熱絡的紅燈，加上五大銀行購屋貸款利率於6月又降至歷史次低的1.353％，在資金相對寬鬆的環境下，投入房市不動產資金持續增加，加上市場預期心理，導致住宅價格指數持續上升。

內政部強調，為防杜哄抬炒作房價，相關部會陸續推動健全房地產市場措施，包括中央銀行自2020年12月起實施3波選擇性信用管制措施，內政部發動4波預售屋聯合稽查，並於7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0兩項新制，又中央銀行於9月23日加碼房市信用管制措施，規定6都與新竹縣市第2戶房貸，不准用寬限期等，政府將密切關注後續房價變動情形。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2021年9月30日發布2021年第2季全國及6都房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為36.27％，較上季下降0.27％，較2020年同季上升1.63％，變動幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」等級。另本季全國房價所得比為9.07倍，較上季下降0.06，較2020年同季上升0.41。

內政部表示，本季因中位數房屋總價較上季上升0.65％，但中位數家戶可支配所得亦上升1.31％，此外五大銀行新承做平均購屋貸款利率由1.362％微幅下降為1.353％，使房貸負擔率與房價所得比均較上季略為下降。

本季6都房貸負擔率部分，台北市房貸負擔率為63.11％，較上季上升0.94％，為房價負擔能力「過低」等級；新北市房貸負擔率為48.48％，較上季下降0.53％，為房價負擔能力「偏低」等級；其他4都房貸負擔率分別為桃園市30.29％、台中市39.46％、台南市31.64％及高雄市30.36％，分別較上季上升0.34％、下降1.17％、上升0.52％及下降0.04％，均為房價負擔能力「略低」等級。就變動幅度而言，6都變動率約在1％左右，尚稱穩定。

另在其他14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市、新竹市及嘉義市等6縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣等8個縣市。

因應後疫情時代，購屋客買房更重視家人的健康，尤其住家的建材設備、通風系統及環境動線等等均影響生活品質的優劣，除了購屋的精算外，愈來愈多軟性的先進設備成為建案出勝的關鍵點。

位於青埔科技水岸宅的「寶台A17」，領先區域，前瞻眼界規劃五大防疫健康科技設備：在空氣部分，除了當層排氣之外，戶戶安裝VAF全室淨流系統，採正負壓系統，引進過濾後的清淨新風，維持家中乾淨空氣品質。Sharp醫療級電梯清淨機＆梯廳防疫系統、DURGO吸氣閥、櫻花淨水器，杜絕外界細菌病毒，給家人最安心健康與舒適的住宅品質。

配備另有日規昭和氣密窗搭配5+5mm膠合玻璃、降噪超耐磨白馬防水地板、智慧家庭環控系統、櫻花廚具、落地式烘碗機、TOTO衛浴、社區無線網路強波器、緊急供電系統…等，建案特別訴求電動車友善社區，預留電動車充電管線，方便住戶自行安裝充電設備。在防震規劃方面，引進101同品牌的新日鐵制震壁，高規格制震宅保障身家安全。全案預計2023年第3季完工。

此外，預售新案「寶台A17」也是位在桃園國門青埔特區A17 領航站由深耕北台灣26年經歷的寶台機構投資興建，規劃地上10樓、地下3樓，總戶數108戶（包含2戶店面），戶數單純，27~40坪2~3房產品。基地正臨40米領航南路，領航南路對面即是綠園道，而緊鄰綠園道的即是新街溪，水岸綠意享有完整無遮敝的棟距視野，景觀條件極具優勢。鄰近機場捷運A17站約700公尺，周邊環境，車程約5分鐘抵達學區青園國小，距青埔國中約7分鐘車程，車程約4分鐘可至華泰名品城，生活採買方面，車程約3分鐘可達IKEA，車程約5分鐘可至全聯(春德店)，生活與交通機能成熟便利。

青埔高鐵特區，因為有重大建設加持加上國門交通便利，近年房價節節高升，A17領航站的周邊環境有橫山書法公園、大園國際高中、青園國小、流行音樂廣場、國際原住民文創產業園區等，居住環境單純，房價也是三站中最親民，適合退休族與首購族。鄰近市立美術館、會展中心、亞洲矽谷、華泰名品城、IKEA、新光影城、Xpark、新創園區…等，國家級建設一字排開，青埔未來閃耀動人。

9月份來到尾聲，根據中信房屋統計本月份房地產成交件數，全台交易平均月增4.6%，六都交易均為正成長，其中台中與台南成長表現最佳，月增幅均在1成左右；與去年同期相比，全台年增1.7%，桃園及新北量增表現較為凌厲，年增幅分別有2成及1.6成的水準。

圖/中信房屋統計9月份房地產成交件數，全台交易平均月增4.6%，六都交易均為正成長。引新聞攝

本月與上月相比，台北市月增2.6%、新北市月增2.2%、桃園市月增2.4%、台中市月增10%、台南市月增11.1%、高雄市月增7.9%。與去年同月相比，台北市年減6.6%、新北市年增16.1%、桃園市年增20.3%、台中市年增6.1%、台南市年減10.1%、高雄市年減9.8%。

表/中信房屋9月成交量變化。中信房屋彙整提供

延續近月買氣，9月份交易續穩，中秋假期來客未減，買氣動能十足。對此，中信房屋總經理張世宗表示，成屋市場歷經第二季的交易銳減，第三季以否極泰來之姿，持續走出交易量增的格局。目前交易量已站回4月間的交易水準，顯示疫情的負面干擾已淡化。

展望後勢，往常第四季屬年底買房旺季，張世宗認為整體房市應會有更佳的表現空間，不過他也指出，央行政策性措施，將可能為房地產帶來負面干擾，再加上通膨效應逐漸浮現，消費者心裡及政府後續因應，都是影響房地產中長期發展的變數；綜觀整體房市，張世宗認為年底前，房市仍屬中性偏多格局，「尤其像是台南、高雄等區域，在科技業設廠利多題材持續發酵下，其綜效將可望進一步推升區域房地產發展」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

匯流新聞網記者陳弘志／台北報導

房市是愈打愈旺？還是能壓低房價讓年輕人買房？央行總裁楊金龍今(30)日在立法院表示「這目標太難，一直以來無法達到」，坦言未來房價壓低的成效可能有限。

政府最近連串遏止炒房的策略是否奏效？興富發集團總裁鄭欽天28日表示「政策愈是打房、代表房市未來會更好」，他認為目前全球的撒幣政策還沒看到盡頭，預期到明年年底之前，房市仍會繼續穩定發展。國民黨立委林德福今天質詢楊金龍，問「政策愈是打房，代表房市未來會更好？」，楊金龍回答「他有他的看法，建築業希望房價越高，對他們越好，我不敢否定他的看法，但那也是一種行銷策略」。

林德福追問，政府一系列打擊炒房措施，能否讓房價回到一般人買得起的價位？楊金龍坦言「這目標太難，一直以來都無法達到」，楊強調，要健全房市，需要針對需求面、供給面、制度面多管齊下，所以全球主要都會區仍需要社會住宅、租賃等社福安排，讓弱勢者有房可住。

林德福再問，央行在一年內三度加碼房市管制，是否仍無法壓抑炒房？楊金龍回答，央行的信用管制只會逐步微調，主要是為了金融穩定目標，希望資源不要過度集中在房地產上，房地產也不能硬著陸，只能軟著陸，希望房價能慢慢持穩，不要暴起暴落。國民黨立委曾銘宗詢問未來房價走勢？楊金龍回答，目前建築業和建商對房價上漲滿樂觀，南部地區因為基期比較低，漲幅就會比較高。

至於目前的高房價如何抑制？楊金龍表示，必須從需求面、供給面、制度面三個面向共同執行，對壓抑房價才會比較有效果。曾銘宗追問是否贊成囤房稅？楊金龍回答，如果稅和選擇性信用管制共同推動，效果會比較好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】