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護國神山台積電進駐高雄傳聞不斷！日前傳出地點為中油起家厝「楠梓煉油廠五輕舊址」，預計將興建2座12吋晶圓廠，預期將在2024年完工、2025年後進入量產。對於外傳台積電雖不願透露口風，但已成功引起各界關注，加上政府在半導體S廊帶佈局帶動下，使高雄房市先沸騰起來，業者更預估生活機能與質感俱佳的農十六生活圈將被高薪工程師鎖定置產，北高雄房價屢創新高，已站穩4字頭。 

行政院與高雄市其實早已佈局高雄半導體S廊帶已久，包含南部科學工業園區高雄園區、橋頭科學園區、楠梓科技產業園區與仁武產業園區在內，腹地廣大、交通四通八達，當地也有不少科技大廠如日月光、國巨進駐，提供相當多工作機會，近年楠梓與鄰近的左營、鼓山一直都是購屋熱點。

半導體S廊帶發展，讓過去以重工業、加工業崛起的高雄逐步轉型，同時刺激鄰近的楠梓、左營、鼓山房市迅速發展。以中油楠梓煉油廠五輕舊址舉例來說，其地點位在楠梓與左營交界處，鄰近R18捷運油廠國小站，距離2站可達交通樞紐左營高鐵站、4站抵達熱鬧的巨蛋商圈，讓楠梓成為近年高雄少數人口不減反增的行政區域。

「近期台積電進駐傳聞一出，確實消費者詢問度明顯增加。」永義房屋高雄經管會會長鄭曜德表示，周邊的熱門成交物件幾乎是沿著捷運路線分布，而目前楠梓區新成屋成交單價已全面站上2字頭，屋齡20年上下的中古屋則每坪約14~17萬元可以入手。

永義房屋大順龍華加盟店店東吳浩銘則分析，高雄半導體S廊帶吸引就業人潮，加上台積電設廠高雄消息一出，剛性居住需求更不容小覷。預期年薪較高的工程師族群，置產選擇會傾向靠近高雄市中心的蛋黃區，如農十六生活圈，不僅距離楠梓煉油廠五輕舊址才15分鐘車程，鄰近還有漢神巨蛋百貨商圈、凹子底公園、美術館、Costco等重大建設，食衣住行育樂佳，房價保值效應強。

根據內政部實價登錄資料發現，台南科學園區周邊房市近年中古大樓及華廈有16%的成長幅度，透天厝也有21%的增幅，居全台科學園區之冠。鄭曜德認為，與台南廠相較，高雄煉油廠周遭具備更優勢的交通機能，包含捷運站、高鐵站等交通基礎建設，高雄可望未來將出現近似於台南科學園區周邊房市成長的效應，「近期北高雄新成屋房價屢創新高，來到每坪40萬元左右；屋齡10年左右的中古屋也有30萬元行情。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部辦理高雄新市鎮第二期發展區開發，預計提供185公頃為橋頭科學園區，今年底開放廠商選地並辦理設廠規劃作業，可望創造逾萬個就業機會。未來將串聯南科、路竹科學園區、橋科與楠梓加工區，成為「南部科技廊道」。

房仲業者觀察到，包括楠梓土庫生活圈與橋頭舊市鎮，民生所需店面如餐廳、飲料店，都有增加；年底橋科將開放廠商選地，預期工作機會增加、帶動人口紅利，租金將有一波帶動。

橋科正在籌備中，已先展現驅動周邊區域發展的量能。據民政局資料，主要行政區1年來人口增加幅度最大的前三名中，就包括橋頭增加1.6%、楠梓增加6.6 ‰。信義房屋楠梓土庫店主任杜冠廷表示，店面生意要做得起來，最重要就是需要消費人口支撐，楠梓與橋頭房價本較相對親民，如今又有橋科議題支撐，帶動人口成長，預期未來店面的租金行情及交易應也會愈加熱絡。

杜冠廷以土庫生活圈為例，當地餐廳、飲料等民生必需的店家占大宗，且不乏經營許久的店面，可見消費力道穩定中成長。以目前租金行情來說，由於早期透天店面取得成本低，房東租金調漲尚不明顯，以地坪22至25坪、熱鬧路段上的透店1樓來說，月租金約1.2至1.5萬左右，整棟則約2.5萬至3萬初。

大家房屋高雄楠梓加盟店店東張鳳如也指出，橋頭新市鎮有許多建案推出，吸引人口移入，位置介於橋科與新市鎮之間的橋頭舊市區也受到帶動。她舉例，橋頭舊市鎮多中古透天，1樓可做店面，因人口、車流有增加，去年至今雖受疫情影響，新進駐的中大型連鎖店面較少，但民生必需的餐飲小吃店仍增加；租金部分也與相鄰的楠梓市區漸漸靠攏，以省道旁透店為例，雖仍會視坪數、屋齡、有無翻新等條件有所不同，但每月租金最高可達3萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

日前台北市長柯文哲出席居住正義論壇時提到，實踐居住正義的重要手段是興建社會住宅，目前北市已經興建1.8萬戶公宅，目前正編纂公宅叢書檢討過往公宅設計、營運管理的問題，並請副秘書長李得全研究、評估更有效的建築蓋法，避免債留子孫。柯文哲更提議，可嘗試利用現行保險業可投入10％資金到公共設施的規定，興建社會住宅。

遺憾的是，輿論卻多把焦點放在「暫緩興建社宅」的說法上，多位台北市議員便連番砲轟市府「政策跳票」；內政部也發稿指出，若北市暫緩興建社宅，盼土地給中央接手推動。對此，柯文哲拿出六都社宅興建進度表打臉批評者，指出北市已經是社宅興辦進度最快的都市，且從未指出要「暫緩、停建社宅」。

北市檢討社宅政策　合情合理

住展房屋網企研室指出，政策「與時俱進」才能增強效果，如北市地政局得知實登2.0中，無解約、換約的管理機制，使實登平台有淪為造假、炒房工具的可能性，便研擬把預售屋解約、換約資訊納入申報範圍，這將讓北市的實登更為可靠。

至於社宅興建政策，根據北市都發局「社會住宅興建工程戰情中心」資料，北市社宅興建工程預算執行進度已超過40％，本就屬檢討計畫的時機；而在營建成本不斷上升下，為找出更有效率，甚至更省錢的社宅興建方式，就算因此暫時不積極推動新的社宅興建計畫，也合情且合理。

營建成本攀升　社宅興建成錢坑

反之，如果在公共工程屢次流標已不成新聞的現在，為了拚政績，不計成本的興建，社宅帶來的財政負擔只會越來越大，且社宅不是蓋好就好，後續還得支付各種營運管理開銷。日前審計部便指出，政府規劃直接興建12萬戶社會住宅，所需經費高昂，且建物維護修繕成本也不斷攀高，存在加劇潛在債務負擔、影響營運的風險，當時內政部回應，「將適時由國庫撥補或房地合一課徵所得稅的分配，挹注中央住宅基金缺口。」

那麼，在建築興建成本越來越高下，執政者不先解決營建業缺工問題，而是維持原社宅興建計畫，是不是只能期待房市的短期交易（炒房）案件高居不下，房地合一稅收年年攀升，好補社宅的大錢坑？而看到疑似「暫緩興建社宅」的黑影就開槍，無視社宅永續經營的討論，又到底是誰「短視近利」了？

一名自稱就讀中興大學的網友PO文發問，家人有意在學校周邊直接買房讓他居住，「南區適合買嗎？」對此，在地房仲表示，興大周邊新建案較少，通常家長替子女購屋自住或分租，多會鎖定中古大樓3房，投報率約3%，而若是純置產客則會偏好總價更低的隔套公寓，投報率約5%至6%。

網友表示，家人認為與其付房租，不妨考慮直接在學校周邊買3房物件，既省下房租，另2間也可分租給同學，未來則可視工作地點改為自住或繼續收租。因此，好奇詢問興大周邊的南區一帶是否值得買進？部分回文網友認為，出租還要負責租客的需求，比較勞心；但也有人認為，南區位置與機能不錯，又能自住兼置產，形同一魚兩吃，建議出手。

對此，信義房屋興大國光店專案經理楊弘至表示，台中市南區有兩所高知名度大學，分別是中山醫以及中興大學，都有不少家長有意願替子女購屋。除了就讀時間可能拉得較長，主要原因也包括2015年以來，房貸利率平均不到2%，同時，銀行存款利率卻持續維持低檔，因此這幾年有許多外地家長，考量台中房價相對北部親民，寧願替子女購屋而非租屋，成為學區周邊穩定交易量來源之一。

既然是為了就學的子女買房，楊弘至觀察，多數人都會要求距離學校不要太遠，最好是步行範圍內10分鐘的物件，7、8分鐘更佳，且最好擁有較佳的社區管理，符合條件的物件不只子女住得放心，未來若要出租，相對也更容易找到租客。至於格局上，部分人鎖定3房物件，可分租給其他學生，或者適合畢業、成家後繼續自住，而置產客則會購買套房產品。

進一步以興大周邊為例，楊弘至表示，當地較少新建案，如果對屋齡較在意的買方，多半不會考慮投報率高低，有釋出就會買進；若是屋齡20多年中古大樓3房，總價約在700萬上下，以整戶月租金1.5至2萬元來算，投報率約有3%左右；而若是純置產客戶，也會傾向購買更低總價的隔套公寓，投報率可有5%至6%，唯該類物件貸款成數較難拉高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲嘉義文化路是知名美食商圈，區內大樓房價近年也增值不少。（東森房屋提供）

嘉義市文化路為美食天堂，區域房價也漲破天！根據東森房屋統計2017年至2021年文化路周遭的房價成長趨勢，大樓由2017年的每坪8萬，飆升至2021年的每坪12.3萬，漲幅直達54%，成長驚人，專家表示，近幾年嘉義居住型態改變，加上建地稀少、缺工缺料，在供不應求的情況下，未來房價仍會持續穩步走揚。

東森房屋嘉義嘉商加盟店店東劉治平表示，位在嘉義東區的文化路周圍，屋齡5年內的大樓新成屋，單坪約18～20萬元，5～10年的屋齡，單坪約落在16至18萬元，而10年以上單坪約12～13萬元，依照地點而有所不同。目前嘉義房市交易熱區在西區湖子內重劃區，因為鄰近快速道路，在交通、生活機能方便，房價又比傳統舊市區便宜，新屋每坪17～18萬元可以入手，因此獲得首購族青睞。

劉治平指出，原本嘉義傳統居住型態為透天，在數年前忠孝路推出大樓案「晴空樹」後，因採精品飯店式管理，成功扭轉居民對大樓的接受度。目前區域內購屋主力以新婚小家庭為主，其中更以屋齡5年內，或是重新整理過的中古大樓，需求為2～3房的產品，總價落在500～800萬元最受歡迎。

除了「晴空樹」案成功讓居民接受大樓外，劉治平指出，預算限制也是大樓逐漸受到年輕人歡迎的其中原因之一。而嘉義的區域房價飆升，與近幾年缺工缺料的影響有關，加上嘉義市區因建地稀少，房屋能蓋的都蓋完了，進一步導致新案拉抬區域房價，在供給少，購屋需求仍熱絡的情況下，未來區域房價仍會持續向上走揚。

▲新莊區挾眾多建設利多，成為建商推案熱區，也是外區移居的首選。（鄉林提供）

少子化問題日益嚴重，但在新北和台中新興重劃區戶數，近2年反而吸納許多外縣市遷移人口，讓當地新設小學不敷使用，鄉林不動產研究室表示，北市高房價與高物價催化「脫北潮」，人口流向新北移居態勢明顯。

對比新北市政府統計，今年前8月設籍的家戶數，較去年12月底增加了10382戶，其中增加設籍戶數的前5名行政區，分別是新莊、淡水、板橋、林口及土城，顯現便捷交通建設讓生活機能，吸引年輕族群跨區定居，催熟新興蛋白區。

而從內政部統計各縣市人口遷徙數據顯示，去年六都人口包括台北市、台南市及高雄市都是遷出大於遷入的負成長，而新北、桃園及台中三大都會則受惠於建設多、重劃區多加上房價基期較低選擇多，磁吸購屋人口移居，捷運沿線及重劃區、大型商場周邊最受青睞。

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，新北市今年前8個月不動產交易累計達4萬2587棟，較去年同期年增9.2%，後疫期房市明顯已回歸基本面，新北家戶成長最快的新莊區，交易量緊追板橋，儼然成房市交易最熱區。

看好新莊區未來發展，鄉林也將在新莊覓地推案，賴正鎰認為，肺炎疫情與政策打炒房，原本被視為是今年影響房市的兩大隻黑天鵝，但從現況來看，房市反而因為營建工資及原料漲幅高，大家擔心房價愈來愈貴而趕緊出手，從市場爆出北台灣928推案量可能創新高的預言，其實就是建商已嗅出疫情加打房的房市沈澱之後，已有明顯的遞延性買氣。

雖然今年5月以來疫情肆虐，加上實價登錄、房地合一新制上路，房市輪番受挫，但根據不動產網路交易平台最新統計，被視為下半年房市風向的928檔期，憑藉北台灣的強勢逆襲，帶動全台推案量直逼6千億，不但較去年同期激增292億元，更創近5年來同期最高。

數字科技旗下591新建案統計，今年六都、新竹縣市928檔期推案量約5721億，創5年同期新高，一掃疫情陰霾。平台指出，受疫情影響，許多建商推案一延再延，幸好疫情逐漸可控，隨著防疫措施逐漸鬆綁，如疫情相對嚴峻的北台灣，業者更趁勢大舉推案，帶動案量飆高；反觀中南部，除台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，整體呈現量縮；台中、高雄熱度不減，案量與往年差距不大。

分析指出，本次爆量的台北市，與去年相比推案成長幅度高達105.7％，最主要仍與熱錢湧進，蛋黃區中、大坪數產品看俏有關，加上自三級警戒解除後，房市交易甦醒，知名建商紛紛布局928檔期；另據資料顯示，本次台北市有近50個新案推出，總銷規模30億以上的案子更高達16個，當中又屬大同區一手包辦7指標案最搶眼。

至於推案「一哥」新北市，分析表示，受遞延性剛性買盤加持，各地推案氣勢如虹，量能突破1700億大關，諸如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩等推案熱區，平均都有逾百億案量。

▲近兩年全台各都會區928檔期成長狀況。（表／591新建案彙整）

平台分析，桃園市則在重劃區新案助攻下，量能成長11.5％，成長幅度排行各縣市第二；尤其青埔特區一口氣海灌近500億量能，幾乎占全桃園市總案量一半；隨著人口紅利吸引，當地買氣也益發白熱化，價格一路挺進至4字頭；反觀新竹縣市，受上半年市場過熱，加上爭議頻傳成政府打炒房重點地區，建商態度保守，導致928檔期量縮。

平台指出，台中今年928檔期則維持往年熱度，像是具備人口、建設議題的北屯區，推案量能依舊穩定；此外，台中蛋黃區近年飽和，建商開始將目光移往土地取得成本較低的蛋白區，包括沙鹿、龍井及梧棲等地，部分低總價的首購型產品，甚至有建案出現1至2組來客就成交1戶的少見現象，但隨著市區高房價與台中港重劃區的補漲效應，當地1字頭價格已逐漸絕跡，2字頭成為普遍行情。

南台灣部分，平台表示，台南市量縮近8成，成為各縣市爐主，主因與前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，加上適逢疫情、缺工缺料等衝擊，業者目前多以去化手中成屋為主；但值得注意的是，雖然旺季效應衰弱，但台南建設動能仍強，持續帶動房價看漲，如傳統蛋黃地段東區，平實重劃區新案拉抬，目前行情穩坐4字頭；同時在善化、新市等外圍蛋白區，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激當地房價成長，目前新案價格已直逼3字頭；另在高雄市方面，雖然相較去年量減6.8％，但整體案量仍守住600億元大關，維持往年水準，目前熱區集中於左營、楠梓等地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據住展雜誌統計，大台北地區今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，反觀危老推案量卻已至854億元，不僅已超越去年全年推案量，更與都更呈現「黃金交叉」。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然危老重建需要100％所有權人同意，但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢，已成為民間老屋重建的新寵，並且出現排擠效應，未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

都更案量倒退櫓　危老重建加速衝

住展雜誌統計資料顯示，今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，比去年同期（1,413億元）銳減近四成，全年推案量已篤定比去年衰退。然而，危老推案量卻蓬勃成長，近期在「序東騰」、「敦仰」等指標案接力開賣挹注之下，將案量一舉推升至854億元，不僅已超越去年全年推案量554億元，更微幅超車都更。

何世昌分析，危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制，且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件，吸引民間大舉投入，所以推案量逐年成長。由於危老重建效率極快，甚至出現部份已整合完成的都更案「棄都更轉危老」，都更推案量能明顯遭受危老排擠，二者的天秤逐漸往危老傾斜。

北市每區有危老案　新市鎮也來跟風

若以遍地開花來形容危老推案，一點也不為過。今年台北市12個行政區中，每一個行政區都有危老案開賣。都更重建條例推行了二十幾年時間，才在2020年達到台北市「每區有新案」的成就，但危老卻只花了5年就解鎖這項成就。不僅如此，今年台北市所有行政區中，竟有高達9個行政區危老建案數高於都更建案數。

新北市危老雖然相對較少，但建案數量也是年年增長。甚至，今年林口新市鎮更已推出首宗危老案「璞園‧學」，這不僅可能是全台新市鎮第一件危老案，更代表林口新市鎮開發至今已超過30個年頭。

都更反敗為勝　靠二大案撐腰

何世昌指出，從產品面觀察，都更因基地面積較大，通常規劃中大坪數、或者二至四房型。危老今年雖有部份建案也規劃中大坪數，但大多數危老案因基地條件侷限，多規劃為小宅，主流產品與都更產品南轅北轍。而隨著危老案與日俱增，危老重建已成為目前台北市小宅最主要的供給來源。

何世昌認為，雖然目前危老推案量稍微超過都更，但若北市指標都更大案如「元利森活莊園」、「Diamond Tower鑽石塔」能夠陸續開賣的話，都更推案量將可反敗為勝，今年都更推案量還能暫時保持領先。不過，因民間開發商與屋主普遍喜歡改建程序快又簡便的危老，未來都更的版圖愈來愈小恐是勢之所趨。

由於營建物價近年上漲明顯，嚴重影響建商投入都更的意願，新北市都更處日前修改了「都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」，調高建物成本計算基準，樓高21至26層樓的都更案，調幅至少有11%。

建造成本基準　調高十一趴

在這次的調整中，新北市政府將基準日由2014年4月改至2020年8月，以總樓地板面積2,500至7,500坪、樓高21至26層樓的都更案來說，RC結構的單坪造價基準，由13萬1,200元調至14萬6,100元，SRC結構則由15萬3,800元調整至17萬1,200元，兩者上漲的幅度都在11.3%左右。

會做出這樣的調整，其實和建商在營建物價上漲的情況下，投入都更的意願可能降低有關。住展房屋網企研室指出，不少民眾和建商會採用「權利變換」的模式進行都市更新；依這種方式，民眾和建商會參酌前述的基準，來審議工程造價。

雖然工程費用的評估，並不會直接使用基準日單價，而是會根據當前及基準日的營建物價指數比值調整。不過，近年營建成本波動劇烈，既有2014年的基準單價，即使可以調整，仍難以符合實際情形。在近年成本上漲、基準單價卻未調整的情況下，建商難以說服地主負擔增加的營建成本，就可能得自行吸收，影響業者投入都更的意願。

成本上漲　地主、建商共負擔

新北市此次進行的修正，可以讓造價基準符合市場趨勢，不過，也有人認為，這樣的修正，可能讓民眾在權利變換中，所需負擔的工程費用提高、收益（或得到的坪數）縮減，影響民眾參與都更的意願。

對此，住展房屋網企研室指出，整體營建成本上漲已經是事實，新北市政府提高造價金額基準，是符合物價趨勢的做法。而且，營建物價上漲，本來就不只有民眾會多承擔成本，開發商要負擔的，更是只會多，不會少。此外，成本上漲，房屋未來售價基本上也會跟著提升，民眾所分配到的收益，其實不一定會有所減損。

住展房屋網企研室認為，新北市政府本次調整造價基準，能夠減少預算提列不易、建商獨攬成本的疑慮，讓都市更新不會因為成本上漲，而有太過嚴重的停滯。此外，調整基準，也能讓有意願投入都市更新的民眾，在事實層面上更進一步認清營建物價上漲的趨勢，減少地主、開發商之間的溝通成本。

高雄市政府於近日辦理今年第3季開發區土地標售作業，本次合計釋出21宗標案、25 筆土地，共吸引96封標單競標，創下高雄縣市合併以來的新高紀錄，最終有18標、22筆土地順利標出，標脫率高達9成，總標售金額約為21.2億元，成績亮眼。

高雄市地政局表示，此次推出的開發區土地標的中，除了第13期及第93期重劃區的各1筆土地，因個別條件不符巿場需求而無人投標外，其餘土地皆順利標脫，顯見大高雄的開發區土地，因公共設施完善、生活機能健全，且有重大建設加持，開發潛力普遍受到投資人認同。

高雄大學區段徵收區　地價站上6字頭

所有標的當中，又以位於高雄大學區段徵收區的1標2筆商三用地最為搶手，共吸引14組人馬搶標，其基地位置緊鄰大學29路及大學18街，土地合計面積約為839坪，最終以5億3,889萬餘元標脫，換算每坪成交單價高達64.2萬元，溢價率更高達104.47％，成為本季高雄標售案的「溢價王」。而高雄大學區段徵收區的其餘3筆住三用地，同樣順利標出，買氣相當熱絡。

84期重劃區受青睞　30封標單搶2筆土地

位於仁武區八德西路旁的第84期市地重劃區，本季僅推出2筆土地，標單卻高達30封，是此次標售中，人氣最高的區域，最終2筆土地的標脫單價分別為39萬元／坪、36.8萬元／坪。其他搶手標的還包括具景觀條件的大坪頂5號道路區段徵收區，本季於同一街廓上，推出2宗標案、4筆土地，最終基地面積各約1,006坪的2起標案，都以約2億3,819萬餘元標出，換算每坪單價約23.6萬元，2筆土地的溢價率分別為74.71％及79.08％。