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雖然今年5月以來疫情肆虐，加上實價登錄、房地合一新制上路，房市輪番受挫，但根據不動產網路交易平台最新統計，被視為下半年房市風向的928檔期，憑藉北台灣的強勢逆襲，帶動全台推案量直逼6千億，不但較去年同期激增292億元，更創近5年來同期最高。

數字科技旗下591新建案統計，今年六都、新竹縣市928檔期推案量約5721億，創5年同期新高，一掃疫情陰霾。平台指出，受疫情影響，許多建商推案一延再延，幸好疫情逐漸可控，隨著防疫措施逐漸鬆綁，如疫情相對嚴峻的北台灣，業者更趁勢大舉推案，帶動案量飆高；反觀中南部，除台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，整體呈現量縮；台中、高雄熱度不減，案量與往年差距不大。

分析指出，本次爆量的台北市，與去年相比推案成長幅度高達105.7％，最主要仍與熱錢湧進，蛋黃區中、大坪數產品看俏有關，加上自三級警戒解除後，房市交易甦醒，知名建商紛紛布局928檔期；另據資料顯示，本次台北市有近50個新案推出，總銷規模30億以上的案子更高達16個，當中又屬大同區一手包辦7指標案最搶眼。

至於推案「一哥」新北市，分析表示，受遞延性剛性買盤加持，各地推案氣勢如虹，量能突破1700億大關，諸如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩等推案熱區，平均都有逾百億案量。

▲近兩年全台各都會區928檔期成長狀況。（表／591新建案彙整）

平台分析，桃園市則在重劃區新案助攻下，量能成長11.5％，成長幅度排行各縣市第二；尤其青埔特區一口氣海灌近500億量能，幾乎占全桃園市總案量一半；隨著人口紅利吸引，當地買氣也益發白熱化，價格一路挺進至4字頭；反觀新竹縣市，受上半年市場過熱，加上爭議頻傳成政府打炒房重點地區，建商態度保守，導致928檔期量縮。

平台指出，台中今年928檔期則維持往年熱度，像是具備人口、建設議題的北屯區，推案量能依舊穩定；此外，台中蛋黃區近年飽和，建商開始將目光移往土地取得成本較低的蛋白區，包括沙鹿、龍井及梧棲等地，部分低總價的首購型產品，甚至有建案出現1至2組來客就成交1戶的少見現象，但隨著市區高房價與台中港重劃區的補漲效應，當地1字頭價格已逐漸絕跡，2字頭成為普遍行情。

南台灣部分，平台表示，台南市量縮近8成，成為各縣市爐主，主因與前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，加上適逢疫情、缺工缺料等衝擊，業者目前多以去化手中成屋為主；但值得注意的是，雖然旺季效應衰弱，但台南建設動能仍強，持續帶動房價看漲，如傳統蛋黃地段東區，平實重劃區新案拉抬，目前行情穩坐4字頭；同時在善化、新市等外圍蛋白區，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激當地房價成長，目前新案價格已直逼3字頭；另在高雄市方面，雖然相較去年量減6.8％，但整體案量仍守住600億元大關，維持往年水準，目前熱區集中於左營、楠梓等地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據住展雜誌統計，大台北地區今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，反觀危老推案量卻已至854億元，不僅已超越去年全年推案量，更與都更呈現「黃金交叉」。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然危老重建需要100％所有權人同意，但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢，已成為民間老屋重建的新寵，並且出現排擠效應，未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

都更案量倒退櫓　危老重建加速衝

住展雜誌統計資料顯示，今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，比去年同期（1,413億元）銳減近四成，全年推案量已篤定比去年衰退。然而，危老推案量卻蓬勃成長，近期在「序東騰」、「敦仰」等指標案接力開賣挹注之下，將案量一舉推升至854億元，不僅已超越去年全年推案量554億元，更微幅超車都更。

何世昌分析，危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制，且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件，吸引民間大舉投入，所以推案量逐年成長。由於危老重建效率極快，甚至出現部份已整合完成的都更案「棄都更轉危老」，都更推案量能明顯遭受危老排擠，二者的天秤逐漸往危老傾斜。

北市每區有危老案　新市鎮也來跟風

若以遍地開花來形容危老推案，一點也不為過。今年台北市12個行政區中，每一個行政區都有危老案開賣。都更重建條例推行了二十幾年時間，才在2020年達到台北市「每區有新案」的成就，但危老卻只花了5年就解鎖這項成就。不僅如此，今年台北市所有行政區中，竟有高達9個行政區危老建案數高於都更建案數。

新北市危老雖然相對較少，但建案數量也是年年增長。甚至，今年林口新市鎮更已推出首宗危老案「璞園‧學」，這不僅可能是全台新市鎮第一件危老案，更代表林口新市鎮開發至今已超過30個年頭。

都更反敗為勝　靠二大案撐腰

何世昌指出，從產品面觀察，都更因基地面積較大，通常規劃中大坪數、或者二至四房型。危老今年雖有部份建案也規劃中大坪數，但大多數危老案因基地條件侷限，多規劃為小宅，主流產品與都更產品南轅北轍。而隨著危老案與日俱增，危老重建已成為目前台北市小宅最主要的供給來源。

何世昌認為，雖然目前危老推案量稍微超過都更，但若北市指標都更大案如「元利森活莊園」、「Diamond Tower鑽石塔」能夠陸續開賣的話，都更推案量將可反敗為勝，今年都更推案量還能暫時保持領先。不過，因民間開發商與屋主普遍喜歡改建程序快又簡便的危老，未來都更的版圖愈來愈小恐是勢之所趨。

由於營建物價近年上漲明顯，嚴重影響建商投入都更的意願，新北市都更處日前修改了「都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」，調高建物成本計算基準，樓高21至26層樓的都更案，調幅至少有11%。

建造成本基準　調高十一趴

在這次的調整中，新北市政府將基準日由2014年4月改至2020年8月，以總樓地板面積2,500至7,500坪、樓高21至26層樓的都更案來說，RC結構的單坪造價基準，由13萬1,200元調至14萬6,100元，SRC結構則由15萬3,800元調整至17萬1,200元，兩者上漲的幅度都在11.3%左右。

會做出這樣的調整，其實和建商在營建物價上漲的情況下，投入都更的意願可能降低有關。住展房屋網企研室指出，不少民眾和建商會採用「權利變換」的模式進行都市更新；依這種方式，民眾和建商會參酌前述的基準，來審議工程造價。

雖然工程費用的評估，並不會直接使用基準日單價，而是會根據當前及基準日的營建物價指數比值調整。不過，近年營建成本波動劇烈，既有2014年的基準單價，即使可以調整，仍難以符合實際情形。在近年成本上漲、基準單價卻未調整的情況下，建商難以說服地主負擔增加的營建成本，就可能得自行吸收，影響業者投入都更的意願。

成本上漲　地主、建商共負擔

新北市此次進行的修正，可以讓造價基準符合市場趨勢，不過，也有人認為，這樣的修正，可能讓民眾在權利變換中，所需負擔的工程費用提高、收益（或得到的坪數）縮減，影響民眾參與都更的意願。

對此，住展房屋網企研室指出，整體營建成本上漲已經是事實，新北市政府提高造價金額基準，是符合物價趨勢的做法。而且，營建物價上漲，本來就不只有民眾會多承擔成本，開發商要負擔的，更是只會多，不會少。此外，成本上漲，房屋未來售價基本上也會跟著提升，民眾所分配到的收益，其實不一定會有所減損。

住展房屋網企研室認為，新北市政府本次調整造價基準，能夠減少預算提列不易、建商獨攬成本的疑慮，讓都市更新不會因為成本上漲，而有太過嚴重的停滯。此外，調整基準，也能讓有意願投入都市更新的民眾，在事實層面上更進一步認清營建物價上漲的趨勢，減少地主、開發商之間的溝通成本。

高雄市政府於近日辦理今年第3季開發區土地標售作業，本次合計釋出21宗標案、25 筆土地，共吸引96封標單競標，創下高雄縣市合併以來的新高紀錄，最終有18標、22筆土地順利標出，標脫率高達9成，總標售金額約為21.2億元，成績亮眼。

高雄市地政局表示，此次推出的開發區土地標的中，除了第13期及第93期重劃區的各1筆土地，因個別條件不符巿場需求而無人投標外，其餘土地皆順利標脫，顯見大高雄的開發區土地，因公共設施完善、生活機能健全，且有重大建設加持，開發潛力普遍受到投資人認同。

高雄大學區段徵收區　地價站上6字頭

所有標的當中，又以位於高雄大學區段徵收區的1標2筆商三用地最為搶手，共吸引14組人馬搶標，其基地位置緊鄰大學29路及大學18街，土地合計面積約為839坪，最終以5億3,889萬餘元標脫，換算每坪成交單價高達64.2萬元，溢價率更高達104.47％，成為本季高雄標售案的「溢價王」。而高雄大學區段徵收區的其餘3筆住三用地，同樣順利標出，買氣相當熱絡。

84期重劃區受青睞　30封標單搶2筆土地

位於仁武區八德西路旁的第84期市地重劃區，本季僅推出2筆土地，標單卻高達30封，是此次標售中，人氣最高的區域，最終2筆土地的標脫單價分別為39萬元／坪、36.8萬元／坪。其他搶手標的還包括具景觀條件的大坪頂5號道路區段徵收區，本季於同一街廓上，推出2宗標案、4筆土地，最終基地面積各約1,006坪的2起標案，都以約2億3,819萬餘元標出，換算每坪單價約23.6萬元，2筆土地的溢價率分別為74.71％及79.08％。

高雄市橋頭科學園區再獲新進展！內政部土地徵收小組15日召開第228次會議，審議通過「高雄新市鎮第二期發展區（配合科學園區）開發案」區段徵收計畫。內政部營建署表示，就目前進度來看，預計橋頭科學園區可望如期在10月辦理區段徵收公告，並於明（2022）年7月辦理抵價地抽籤分配作業。

由中央與高雄市政府協力推動的高雄新市鎮橋頭科學園區開發案，總面積達352.44公頃，其中包含186.49公頃的產業專用區，39.79公頃的住宅區與商業區，以及126.16公頃的公園綠地、道路等公共設施用地；園區未來將引進晶圓製造、封測、材料及設備、航太與智慧機械等高科技工業，可望達到串聯南台灣新興科技產業廊帶的目的，最快年底可開放科技廠商先行選地、規劃設廠。

安置工廠、農民　保障民眾權益

關於後續園區進行區段徵售作業的配套措施，營建署表示，橋頭科學園區開發案的拆遷地上物補償及救濟原則，已於8月4日發布，至於安置計畫，將配合區段徵收計畫公告時間一併發布。為妥善安置開發範圍內的現有工廠，政府已經在開發案南側區域劃設可供安置用的產3專區，同時協助中崎有機農場的農民遷移至適當土地，並保障其租期，確保其農業生產不受公共工程施作影響。

另外，為了彌補高雄市政府法定拆遷補償及救濟項目不足部分，營建署也已增訂包含弱勢家戶救濟金、採工料分析方式辦理溫網室及其他建築改良物補償、有機農作救濟金、神明像退火安座法會救濟金、非供合法營業用之營業損失救濟金及機具設備搬遷救濟金等項目，進一步保障被拆遷地上物所有權人的相關權益。

根據台北市捷運站流量統計，受到疫情影響搭乘捷運人次出現明顯下滑，其中熱門的觀光商圈更是影響深刻，統計士林夜市、西門町、永康商圈的捷運站點，今年6月捷運搭乘人數較去年同期減少80%~88%，由此也可看出區域內的店家生意受到嚴重衝擊，在國際觀光客回籠之前，許多商圈都需要振興內需消費，讓市場由谷底復甦。

從捷運站的進出人次就可以看出商圈的興衰，北市士林夜市商圈的劍潭站，今年6月出站人次剩12.8萬人，年減87%，西門町商圈捷運西門站出站人次27.6萬人次，年減88%，永康商圈的捷運東門站出站人次14.9萬人，年減8成，同時間國際旅客數量仍相當慘澹，國際觀光商圈面臨內外交迫的窘境，急需振興吸引消費人潮回籠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，越依賴國際旅客消費的商圈，受到影響的程度越大，這波反而以內需型的商圈店面相對穩健，尤其是白天有上班族、晚上有附近住戶消費、周末有觀光客的小商圈，生意還能維持穩定，雖然疫情重創部分商圈商機，但適時的租金修正若能吸引更多業種進駐，等待疫情回穩後，還是能夠吸引消費需求回籠，但要回到往日榮景，關鍵還是國際旅客是否能回到過去的盛況。

根據實價資料顯示，過去西門町最高單價實價租金每坪月租約2萬元，有些徒步區的熱門店面租金也可達2萬元以上，不過今年以來實價租金最高一筆，每坪租金單價約一萬元，且還是不到10坪的租賃案件，以西門町實價揭露的租金行情來看，今年這筆最高單價的租賃案件，僅排名西門町的第16高價案例，不僅租金修正趨勢明顯，整體西門町空置狀況仍相當嚴峻。

此波疫情對於部分業者有明顯影響，包括伴手禮的店家、甚至是訴求無人模式服務的夾娃娃店，都受到明顯影響，以前夾娃娃業因為可以24小時營業，同時也不用聘僱服務人員，可以省下許多人事開銷，不過即使疫情管控制逐漸鬆綁，但營業時間受到限縮，同時還規定每個小時要有人員清潔消毒，都會增加經營的開銷費用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲買房發現前屋主因故不遷走戶籍，可以將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所。（資料照）

好不容易買到房子，前屋主因學區戶籍要求暫放，事後卻不遷走，影響地價稅率該怎麼辦？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名小資女，2年前在明星學區內買到一間房子，賣方在簽約時希望戶籍能暫寄放在戶籍地2年，等小孩畢業後再遷出，買方也欣然同意，因為簽立「無租賃聲明書」，所以，房屋稅及地價稅都符合自用住宅，權利未受影響。

但2年過後賣方的戶籍仍未未遷出，買方也連絡不上賣方，鄭文在說，遇到這種問題，買方可以以所有權人名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所，買方的權益將完全不受影響。

公司行號登記未遷出 可向稅捐單位申請遷出停業

另外，如果賣方（或是第三人）還有公司（營業）登記未遷出房屋所在地，也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司（營業）登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實，該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。

鄭文在建議，當購置房屋後，務必查詢戶政事務所賣方戶籍是否遷出，另外是否有第三人設籍及稅捐單位營業稅股，查明是否有前屋主，前前屋主或是房客相關營業登記是否已經遷出，以免日後影響買方自身權益。

類似的案例最常發生在土地增值稅的申請，自用住宅土地增值稅率10%，一般土地增值稅率是20%、30%、40%，稅額相差很可觀，亦有夫妻離婚後，前夫戶籍未遷出，而被當成有第三人設籍，無法申請自用住宅優惠土地增值稅，即使馬上申請逕為遷出，亦要滿1年以後才能適用自用土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

媒體報導林口社宅有住戶反應，退租房屋點還時，會被要求將屋況完全復原如新及全屋牆面粉刷一事，國家住都中心再次澄清，住戶申請退租時，除「故意或過失致物品毀損外」，房屋設備的自然損壞本屬正常，也會全數由國家住都中心負責，不會無理苛求住戶。

本中心查證社區管理實際情況，並無要求受訪住戶所稱全屋牆面油漆或支付油漆費用情事。此外，有關住戶對於退租房屋點還有所疑慮或誤解，本中心定會加強說明與溝通，不論住戶續租或退租，服務與保障住戶權益，均是住都中心的職責。



國家住都中心表示，林口社宅2021年9月起分批辦理續租，租金單價仍為新北市最低，全房型租金在市價行情6折以下，最低甚至達到46折，優先戶承租1房2廳1衛的房型，月租金含管理費最低僅約5,600元。



本次林口社宅首批可申請續租共有400戶，國家住都中心加派人力協助住戶辦理續租作業；同時，住戶的個案情況都會專案處理，期能協助所有住戶圓滿完成續租。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

配合「蘆洲南北側農業區專案通盤檢討」都市計畫變更案，新北市三重地政事務所2021年度辦理蘆洲區復興段及民族段地籍圖圖根點清理補建作業，確保該區域測量精度，提昇複丈品質及效率。

三重地政事務所林圭宏主任表示，地籍圖圖根點是土地複丈的基準，近年新北市都市發展迅速，新北市政府為維護道路及人行道品質，經常性辦理路面刨除重鋪及人行道翻修工程，導致地籍圖圖根點多已損毀，該所運用自有人力及設備積極辦理地籍圖圖根點清理補建作業。提高土地複丈成果精度，縮短作業時間，維護市民土地權益，避免土地界址紛爭。



林圭宏主任進一步表示，「蘆洲南、北側農業區」多數為84年地籍圖重測區，當時所佈建之地籍測量圖根點多已損毀。經考量該都市計畫變更時需辦理地籍整理，超前部署該區圖根點清理補建作業。此外，提醒民眾如發現原佈設的圖根點因損壞而影響道路通行或有礙市容觀瞻時，可以向該所反應，以便派員前往維護。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

苗栗縣工商發展處於2021年9月17日上午10時整在縣府1樓大廳辦理「苗準都更．栗拚新生-苗栗縣苗栗都市計畫區都市更新整體計畫案暨通盤檢討案」記者會。徐縣長表示縣府團隊主動向中央積極爭取補助辦理「苗栗縣苗栗都市計畫區都市更新整體計畫」，加上縣府刻正推動之危老重建政策，民眾未來若有都市更新疑問或需求，縣府團隊均會提供專業協助。

「苗栗縣苗栗都市計畫區都市更新整體計畫」主要是透過先期規劃並挑選具有潛力之都市更新地區，於計畫期間辦理相關說明會及活動，希冀誘導民眾認識都市更新並主動參與，從而達到鄉親併同參與政府共同打造具有健康安全生活機能之新都市空間，並強調依現行都市更新相關規定，參與都市更新具有容積獎勵、稅賦優惠及融資協助等措施。



另因應都市發展變遷及相關建設推動，有檢討必要，苗栗市都市計畫(第四次通盤檢討)，自2002年8月公告發布實施迄今已近9年，故縣府於2021年8月著手規劃第五次通盤檢討規劃作業，本次檢討方向主要有三大面向，包括:打造宜居環境，引入人口、因應產業需求活化工業區及高齡少子化之公共設施再利用評估，結合友善環境與韌性基礎建設，打造宜居城市。



自徐縣長上任後，帶領縣府團隊全力改善原有財政困境，並積極投入重大城鄉及交通基礎建設，已逐步讓苗栗蛻變，為加速都市更新及城市再生，本次苗栗都市更新整體計畫案將結合苗栗都市計畫(第五次通盤檢討)案，同步透過整體規劃檢討，重新定位苗栗區域發展方向。



縣府為推動都市再發展的努力腳步從未停下，除了都市更新、危老重建外，為持續改善城鄉生活環境，近期內也已完成苗栗火車站東西站及周邊環境再造工程，縣府亦將持續將推動城市轉型，引進民間資金，吸引產業投資，攜手共創都市新榮景，成為幸福之宜居城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】