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▲人口往外移出成趨勢，台北市今年家戶數首見不增反減的衰退現象。（圖／pixabay）

台北市因為高房價及屋齡普遍老舊等因素，儘管就業人口多，但近年人口不斷流失至相鄰的新北、桃園等地，家戶數也由盛轉衰，根據最新官方統計資料顯示，台北市今年截至9月的家戶數減少逾3600戶，相較2009~2014年間每年還增加萬餘戶，家戶數衰退明顯，也將對房市造成直接影響。

從內政部統計處戶籍資料來看，全國的戶籍數量一直呈現增長趨勢，今年更是首度突破900萬戶，六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢，惟台北市戶籍數量已經由盛轉衰，2014年前普遍都還有年增1萬戶，2016~2019年每年剩下年增3~5千餘戶，去年新增家戶數僅剩120戶，遠不及新北市新增2.2萬戶、桃園市的2萬戶及台中市的1.6萬戶，就連台南市、高雄市也新增7295戶、9430戶。 

進一步觀察今年截至9月的數據，更發現台北市不減反增，大退3673戶，相較新北、桃園、台中逾萬戶的新增家戶數，台南市也增加逾6千戶的趨勢來看，顯見台北市家戶數衰退力道強勁。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市家戶數減少的狀況，與近年房價發展走勢相似，由盤整期轉為緩漲，且房價漲幅明顯不如其他都會區，推估皆與家戶數由正成長轉為衰退有關。

曾敬德提及，台北市首購族減少不是因為工作機會的關係，而是與房價昂貴、住宅屋齡普遍老舊較相關，加上大台北地區捷運網絡成熟，加以新北的發展差距與台北市已經不若早年顯著，人口為追求更好的居住品質，選擇向外搬遷，成為「工作在台北、居住在新北」。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市房價居高，中低總價物件多屬舊公寓或環境複雜的商業區，不少新興首購族轉向新北、桃園，跨區通勤換取更大的居住環境；原本住在台北市的長輩，隨著年齡漸增，身體退化，也捨公寓取大樓，搬到蛋白區大樓社區，享受退休後的慢活人生，都是台北家戶減少的原因。

「儘管家戶數減少代表市場買盤減少，但並不與房價下跌畫上等號。」曾敬德表示，台北市房價未因此下挫，主因是以換屋市場為主，市場並沒有供過於求的疑慮。張旭嵐也認為，台北市為首善之都，資源豐沛，商業性強，國際化程度高，仍是中高資產族嚮往的居住地，因此住宅需求仍堅，價格會持穩發展，不易下跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰房地產指數2021年10月27日公布第3季研究調查結果，綜合本季房市，相較上一季，房市全面回溫；相較2020年同季，全國維持穩定，台北、新竹、台中、高雄偏熱，桃園穩定，新北及台南偏冷。

2021年第3季國泰全國房地產指數，相較上一季價量俱漲，相較2020年同季價量俱穩。國際經濟金融情勢方面，主要經濟體加速新冠肺炎(COVID-19)疫苗接種，並在寬鬆性貨幣政策及擴張性財政政策支持下，經貿活動持續擴張，全球經濟可望強勁復甦。預期出口將穩健成長，央行預測全年經濟成長率為5.75％。



另考量銀行不動產貸款增幅仍大，央行於2021年9月針對六都及新竹縣市等熱區取消第二戶房貸寬限期，並執行房貸利率差別化訂價，加以房地合一稅2.0及實價登錄2.0共同推動下，聚焦抑制投資客對房市之影響。



進一步觀察各地區表現，相較2020年同季，本季成交價，除新北下跌外，其餘地區皆為上漲或穩定；本季成交量，台中、高雄增加，台南減少，其餘地區維持穩定。從四季移動趨勢觀察，本波成交價與前波高峰相比，新北接近前波高點，其餘地區已較前波為高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區接近或超過前次波段高點。



綜合本季房市，相較上一季，房市全面回溫；相較2020年同季，全國維持穩定，台北、新竹、台中、高雄偏熱，桃園穩定，新北及台南偏冷。國內房市隨著疫情趨緩而有升溫，加上央行維持低利率市場資金充沛，為房價帶來支撐，未來國內疫情發展及央行利率政策是否調整將是後續觀察重點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄2.0在2021年7月1日上路，信義房屋統計台北市7月後新揭露的成交資料，北市不到三個月時間揭露接近500戶，總成交金額高達162.7億元，平均成交總價3369萬元，最高價是「敦仰」每坪成交221.8萬元，最低單價則是福興路的「蔚來之森」每坪52.8萬元，北市最高最低價每坪價差超過150萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄2.0上路後，預售揭露速度變得更為快速，民眾也有更多成交資料可以參考，不過一則以喜一則以憂，好處是價格更快更透明，民眾有更多資訊可參考，但若遇到景氣大好時，民眾看到許多成交資料與價格，反而會急著趕快入市，讓房市火上加油。

統計顯示，2021年7月到9月台北12個行政區中，揭露金額最高的是南港區揭露44.9億元，顯示當前南港地區推案狀況銷售順利，且價格也維持高檔水準，也是台北市目前預售最熱銷的區域，熱銷個案包括有「德杰羽森」、「香榭帝寶」、「久云嘉潤日出」、「擎天森林」等案，其次則是松山區的30.8億元，主要是危老案的「鐫萃」、「敦仰」、「忠泰衍見築」，第三高的行政區則是文山區的27.2億元，熱銷個案則包括有「元利森活莊園」等案。

至於2021年第三季預售實價個案最高成交單價是松山區的「敦仰」，17樓成交2.68億元，每坪單價221.8萬元，最低價則是文山區的「蔚來之森」，25.38坪成交1340萬元，成交單價每坪52.8萬元，2021年第三季實價揭露台北市還沒有單價不到50萬元的預售個案。

曾敬德表示，預售實登讓預售案的揭露速度變快，另一方面也可以做為個案熱銷與否的觀察指標，也成為另類的房市溫度計。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買不起台北市的房子，轉而落腳新北市！但光是存自備款就得花上不少歲月，以新北市來說，房價所得比12.13，要存3成自備款，至少也要不吃不喝3年以上，但扣去日常開銷，儲蓄率20%推算，實際需要18.2年才能存到在新北買房的自備款，接著再來還房貸至少20年，等於近40年的人生黃金歲月，都為了一間房！

住家陽台就能遠眺河景，屋主是這位柯先生，2年前從台北市搬到五股這戶電梯新大樓，成為「脫北者」一族。

屋主柯先生：「想要比較大的坪數和比較好的生活空間，當初在台北市的時候，居住的使用坪數大概只有20坪上下，現在的話到新北市，買到室內坪數到52坪」。

室內超過50坪的房子是柯先生台北舊家的1倍大，小屋換大屋，但年薪一半都再繳房貸。

屋主柯先生：「我現在房貸壓力大概占年收入的一半，等到我全部還完，大概也差不多50歲了」。

靠家裡幫忙，柯先生30歲晉身有殼一族，但多數人從零開始，想置產得先準備自備款。以新北市來說，房價所得比12.13，要存3成自備款，至少也要不吃不喝3年以上，但扣去日常開銷，儲蓄率20%推算，實際需要18.2年才能存到在新北買房的自備款。

清大科管學院榮譽講座教授張金鶚：「現在因為太多囤房炒房的人，人口會下降，房價又漲，這很奇怪，空屋那麼多，房價還漲，這個都是非常不合理現象，我想重點的觀念是整個房地產的機制不健全，已經造成投資炒作」。

所得跟不上房價，年輕人靠自己慢慢存，如果35歲晉身百萬年薪，等到存到自備款也已經超過53歲，邁入中年，但這只是拿到買房入場券，接下來才要開始房貸人生，至少要還20年。存完自備款再還房貸，等於這一生黃金歲月省吃儉用，全為一間房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　高雄近期房市熱絡，讓炒房議題再受關注。高市議員黃文志、林于凱26日在議會關心居住正義。林于凱指出，高雄持有10戶以上非自住房屋者共318人，而持有1房或10房，房屋稅率同樣1.5％，盼高市制定差別稅率「囤房稅」。財政局長陳勇勝回應，會再研議，避免原有自住戶受影響，並讓年輕人能買得起房子。 

　擁10房與1房 房屋稅一樣　林于凱引用2020年內政部統計數據指出，約有102萬租屋家庭，而報稅租屋數僅有32萬，多達7成租屋黑市讓人無法忽視，要如何滿足弱勢族群基本居住需求，希望當局提出解方。 

　林于凱指出，高雄持有10戶以上非自住房屋者，共有318人，總計持有9647戶房屋，單一法人最高更持有510戶，而持有10戶跟持有1戶，房屋稅率同樣為1.5％，無法有效鼓勵空屋利用，造成過去10年，高雄多了1.5萬戶空屋。 

　林于凱提到，台北、桃園、台南接連推囤房稅，其中台南持有4至5戶稅率2.4％，6戶以上3.6％，但針對出租並申報者，稅率降為2％，有效提高持有多屋者出租並申報。 

　林于凱建議，高市府應比照台南設置差別稅率，針對多屋者實施累進稅率，但將出租房屋與其他公共使用房屋排除，給予優惠稅率提高屋主主動申報，提升租屋市場透明度。 

　實現居住正義 抑制炒房　黃文志則指出，高雄近來因產業轉型及台積電效應，造成房市過熱房價高漲，買房對年輕朋友造成很大負擔，他也建議高雄參考台南調整非自住房屋稅率，以抑制投資客炒房效應，真正實現居住正義。 

　針對這個會期是否能提出高雄差別稅率的囤房稅版本？陳勇勝指出，會再做相關研議，若對高雄稅收有所挹注，當然樂觀其成，高雄市106萬戶房屋，大概有8.4萬戶為非自住，可用差別稅率或單一稅率來調整。 

　自用宅無影響 年輕買得起 

　陳勇勝強調，會秉持3個原則，包括對於自用住宅不受影響、落實居住正義，且不因調整房屋稅，而將相關稅金轉嫁給承租戶，希望年輕朋友能用好的價格買得起房子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣農地違章工廠問題嚴重，具火災及環境汙染等隱憂，相關法源《工廠管理輔導法》（下簡稱《工輔法》）經歷幾次修改，卻仍無法解決此問題。儘管有號稱「《工輔法》2.0」的修正法案在2019年通過、2020年施行，但據民間團體估計，違章工廠仍從2019年的4萬5千家，擴增到最近的5萬4千家。

新建的即報即拆　既有的循序納管

2020年上路的「《工輔法》2.0」，針對違章工廠，有幾項處理方式。第一，對於2016年5月20日之後設立的農地違章工廠（法令中稱為「新增未登記工廠」），採取「即報即拆」、「斷水斷電」的措施。第二，針對該日期之前設立的農地違章工廠（法令中稱為「既有未登記工廠」），高汙染者輔導轉型、遷廠，否則斷水電、拆除；低汙染者，則可依循規範，由政府納管。

根據目前的《工輔法》，低汙染的既有未登記工廠，可在2年（2022年3月19日之前）內申請納管、3年內提出工廠改善計畫、10年內設法取得「特定工廠登記」，並於20年內完成地目變更，走向合法。

雖然並非直接無條件就地合法，但對於較早設立的低汙染違章工廠來說，這似乎仍是個轉型、合法化的好機會；然而，其實台灣這類工廠規模普遍較小，取得「特定工廠登記」由於須自費改善消防、環保及水利設施，對小業者仍具門檻，多數並不願意配合。

權責不明成本高　工廠拆遷大不易

2016年5月20日之後的「新建未登記工廠」，問題則更大。雖然新法訂定拆除法源，但2020年《工輔法》2.0上路至今，遭經濟部拆除的未登記工廠，卻僅有5家。未登記工廠的拆除，其實不容易，「誰來拆？」、「有沒有能力拆？」都是棘手問題。

一般來說，違建拆除多由地方政府建管單位處理，但《工輔法》的主管機關，在中央是經濟部，在地方則是各地的產業發展處、經濟發展局等，這些單位通常並不會被分配到拆除違章工廠的預算，且違章工廠數量多、擴增速度快，拆除成本極高。因此，在違建的拆除方面，違章工廠始終不會在第一順位。

除了拆除權責不明、成本不小之外，還有社會經濟結構的問題。其實台灣許多地區的農地工廠，都支持著地方的就業和經濟運作，當拆廠可能大幅影響民眾生計時，就變得更敏感、不易執行。

違建工廠問題大　政府卻疏於執法？

儘管有重重障礙，住展房屋網企研室仍須指出，在農地上違規新建工廠，一方面使土地使用更加混亂，另一方面，無法針對這類建物進行稽查、管理、拆除，也將帶來嚴重後果，有關單位不應再縱容更多違規工廠建造。

前面提到的嚴重後果，尤指火災。台灣不少工廠都會採用鐵皮建材，發生火災容易造成扭曲變形，使得搶救不易，過去就有許多消防員在鐵皮建物火場中喪命。住展房屋網企研室認為，針對這類須嚴加管理的建物，官方不該再持消極態度，應積極清點新建違建工廠，做出適當處置。

住展房屋網企研室指出，就算拆廠實際執行上有困難，依據法令，相關單位手上仍有斷水、斷電這項政策工具，法規訂出來，就不應疏於執法。農地工廠違建，已經是幾十年來累積的大問題，輔導既有工廠「合法化」的同時，也不能縱容違法工廠續建，持續增加問題。

台南議員關心複丈天數過高造成民怨，南市府如何因應一事，台南市長黃偉哲表示，台南市複丈辦理天數過高是因為南市各項重大開發、科技工業區擴充、不動產交易活絡、申請容積移轉及建商大量推案造成複丈申請案遽增所致。土地測量屬專業工作，人力晉用後需要訓練後才能勝任，黃偉哲市長已指示增加人力和啟動地所調動機制，並請地政局提出短中長期解決方案，降低複丈天數。

台南市政府地政局長陳淑美表示，目前南科附近交投熱絡，新化地政事務所案件量暴增，該局已啟動人力支援機制，請其他地政事務所調派4組人力自2021年支援新化地政事務所，期望2021年底新化地政事務所辦理複丈天數能縮短至45天。



地政局表示，因南市府預算規模及人力運用規劃，目前無法增加台南市測量人員編制，但該局已擬定「台南市地籍測量案件亟增人力補充因應計畫(2022至2024年度)」，增僱6組約用測量人員，自2022年開始協助台南市地政事務所辦理土地鑑界等相關工作，以利縮短複丈測量辦理天數及各項土地開發起造申請案如期展辦。為儘速增加測量人力，目前正在辦理人員遴補，俟人員到職即刻投入工作。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市房價高、屋齡較老舊，不少人選擇到新北市購屋，讓家戶比不斷衰退。（資料照）

根據最新官方統計資料顯示，台北市去年新增家戶數僅剩下百餘戶，位居六都之末，今年戶數也持續減少3600餘戶，專家表示，台北因為高房價且屋齡普遍老舊，有些民眾選擇搬遷到新北市的重劃區，另一方面人口老化可能也導致家戶數減少。

而今年家戶數增加最多的是桃園市、其次則是持續吸納北市人口的新北市，家戶數的變動長期將對房市造成直接影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然台北市近年房價也和市場走勢相似，由盤整轉為緩漲趨勢，但房價漲幅明顯不若相對平價的都會區，可能與家戶數由正成長轉為衰退有關。

而台北市首購減少主因與房價、住宅屋齡普遍老舊有關，人口選擇向外搬遷，加上新北市有許多新的額滿學校產生，新為了追求更好的居住品質，大台北生活圈的民眾有些選擇工作在台北、居住在新北。

統計官方戶籍資料可發現，全國的戶籍數量一直呈現增長趨勢，今年首度突破900萬戶，六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢，不過台北市戶籍數量已經由盛轉衰，2014年前年增普遍都還有1萬戶，2016~2019年則每年剩下年增3~5千餘戶，2020剩下年增120戶，今年則是首度呈現衰退，但其餘五都仍維持穩定增加至少6千戶以上。

雖然家戶數衰退可能也代表市場的買盤減少，但並不與房價下跌畫上等號，曾敬德指出，雖然台北市近兩年家戶數已經轉趨衰退，不過台北市房價並未因此下挫，主要台北市已經不是以首購為主力的市場，反而是以換屋市場為主，市場並沒有供過於求的疑慮，大台北生活圈成型後，人口更不用一直往台北擠，捷運網路更達到城市擴張與把人口往外分散的效果。

為解決無管理組織老舊大樓潛藏的公安危機，內政部日前通過《公寓大廈管理條例》修正草案，欲強制規定老舊公寓大廈成立管委會，並要求地方政府在11月22日前，完成轄區內老舊複合用途建築物盤點造冊作業，緊盯老舊建物公安問題。

修法細節出爐？ 營建署：尚待立法院審議

日前有報導指出，內政部後續將優先鎖定7樓以上老舊大樓，限期在1年內成立管委會，每案擬補助上限約30萬元；若老舊大樓逾期未成立管理組織，政府將對建物所有權人開罰6至30萬元不等的罰鍰。

針對上述修法細節，內政部營建署則發布新聞稿澄清，表示目前該修正草案僅經內政部務會報通過，後續還要陳報行政院審查，並送請立法院審議，因此包括對老舊建物的定義、具體罰則等，均尚未定案，且更無鎖定7樓以上建物一說。

強制成立管委會標準 須待中央另行公告

營建署強調，本次修正《公寓大廈管理條例》，是為強化老舊建物安全維護管理機制，因此凡是在1995年6月29日《公寓大廈管理條例》施行前，已取得建造執照、興建完成的老舊公寓大廈，均為新制適用對象，而非僅7層樓以上大樓適用強制成立管委會機制。

營建署指出，目前已要求地方政府在一個月內完成全國老舊複合用途建物盤點造冊，並授權地方主管機關可委託專業機構，協助此類建物限期成立管理組織；至於強制成立管理組織的認定要件，將由中央主管機關另行公告，屆時地方政府也可以視當地實際情形，增加認定要件。

今年受到本土疫情大爆發，以及政府房市政策影響，導致建商放緩推案速度，雖然如今本土疫情趨緩、市況穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，但疫情依舊影響使照跟建照核發出現大塞車情況，今年推案量縮已成為定局，若明年推案量不增反減的話，明年房價漲幅可能會再進一步放大。

疫情影響使建照核發

今年看起來全台灣新建案的推案量預估比去年減少1成左右，北台灣減幅大概在10~15%，《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年建案推案量從上半年就開始減少，主因是去年10月政府開始放話要打炒房，建商因此放緩推案速度，再加上今年5月本土肺炎疫情大爆發，除影響使照跟建照的核發速度外，也再度拖慢建商推案腳步。

如今本土疫情趨緩，各地市況紛紛傳來熱銷、房價上揚等佳績，建商推案態度已轉為積極，第3季的推案量止跌回升，但因營造成本居高不下，第3季推案量低於預期，今年推案量縮已成為定局，住宅市場供給不足的問題暫時無法可解，但明年的推案量有機會往上成長。

由於受到房地合一稅2.0及政府政策面的打房影響，推案量與房價掛勾程度不會太大，何世昌指出，依照目前需求面強勁的情況下，若明年推案量不增反減，恐加速房價漲幅進一步擴大，若明年推案量稍微增加，房價漲幅可望趨緩，但無法止漲。

科技園區周邊推案多

全台來看，推案量集中區域依舊是在各大新興重劃區，尤其在科技園區周邊房產市場表現強勁，主因是今年外銷出口產業業績屢創新高，電子新貴荷包滿滿，帶動房產買氣，房價漲幅最為驚人，又以內科、竹科、中科及南科周邊漲幅最為明顯。

以竹科為例，周邊重劃區房價幾乎是以1年每坪10萬元的速度在增長，2019年新竹東區關埔重劃區新建案每坪25~26萬元，2020年已漲到3字頭，今年已經來到4字頭。

台南預售屋現4字頭

台南對於在地人或北漂到台北的人來說，房價可能還停留在1字頭的印象，頂多2字頭，但現在台南預售屋已經出現3字頭，預售屋實價登錄甚至出現4字頭高價。

而嚴格來說沒有科技園區題材的高雄，也因為台積電「可能」到湳梓設廠，就連台積電也沒承認要去設廠，五輕煉油廠周邊房價就從每坪17~18萬元，直接跳漲到每坪25萬元，橋頭科技園區、高雄大學特定區新建案成交價也要每坪23~24萬元，甚至有建案封盤不賣，非常誇張，讓何世昌不禁嘆道，以往說買房要跟著政府的腳步走，現在則是要跟著台積電腳步走。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】