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▲台北市危老改建核准面積已逾10萬坪，最新一筆飯店改建為大同區的三德大飯店。

根據北市建管處最新統計資料顯示，台北市累計已經核准危老559件，核准危老的土地面積已經逾10萬坪，其中約有5%是老飯店核准危老改建，最新一件飯店參與改建的是承德路三段，42年的三德大飯店，今年9月才核准通過，個案也順利取得40%的容積獎勵。

先前台北市已經有10筆飯店通過危老改建，根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%，在國際觀光客少了千萬人次，以及疫情衝擊內需市場下，經營狀況相當嚴峻，有些老飯店面臨本身建築老舊缺乏競爭力問題，因此選擇危老改建、活化資產。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老方案的確提供一個更快速的整合改建方案，還可爭取到高額的容積獎勵，有些危老案件甚至還已經順利推案預售，在台北市屋齡日漸老舊的同時，讓更多的老舊建物有改建重生的機會。根據目前北市建管處的資料顯示，目前已申請核准危老改建通過的有559件，今年底前可望挑戰600件。

曾敬德表示，除了單一法人不需整合的個案參與改建進度最快外，還看到一些巷弄的一般住家也開始申請改建，不過順利整合的個案通常基地面積都不大，有些則是產權不能太過複雜，若是市場上能夠參與改建的案子越來越多，也會增加周邊老鄰居參與改建的信心與意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

攸關台積電擴廠用地的「新竹科學園區（寶山用地）第2期擴建計畫」，再傳好消息。內政部近日宣布，竹科寶山二期擴建計畫繼7月環評闖關成功後，於5日再獲內政部都委會審議通過；未來擴建作業完成後，可鞏固台灣半導體產業於國際上的領先地位。

因竹科現有的廠房用地多已開發完成，行政院於去（2020）年10月，核定寶山2期擴建計畫，將擴大及變更部分保護區約98公頃土地，作為園區事業專用區與公共設施用地，同時藉由該擴建計畫，取得台積電4座2奈米量產廠所需用地。

迎台積電擴廠 內政部：萬事俱備

新竹縣長楊文科表示，待寶山2期擴建完成，預計每年將增加約7.8萬名就業人口，營運期間更將帶動約22.35兆的關聯產值，不僅對新竹縣科技產業發展具有正面助益，也將會吸引相關產業前來投資設廠，活絡當地發展。

內政部指出，目前與台積電設廠相關整體規劃，包括用電、供水、農地變更、出流管制規劃、政策環評及環境影響說明等，均已獲得同意證明文件，或審查通過，預計寶山2期擴建完成後，可讓新竹科學園區保有最先進製程研發基地，與先期量產設廠的優勢，同時讓台灣高半導體產業在國際上保持領先，為國內經濟挹注動能。

全國房價居高不下，央行再度採取緊縮信用管制措施，即日起對8縣市自然人第2戶購屋貸款採取無寬限期，台南市因房地產交易過熱，也被央行列入這一波新增管制措施影響範圍內；台南市府為抑制房地產投機炒作之行為，規劃於市議會這個會期提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」希望與中央雙管齊下，讓房市回歸建設及健康發展的基本面；台南市長黃偉哲認為，台南因為工商的發展還有因為關鍵廠家進入南科的發展，第三季房地產的交易量是一直在增加，他希望房價跟量不要齊揚，最好是量增加，價不要漲太多。

台南市長黃偉哲表示，台南市房地產的價格基期比較低，即便是這樣，南市政府還是會密切注意房地產的供需情形，而且積極建置社會住宅，讓一般民住就有屋子，就有房子可以住；台南市除了嚴格查察打炒房的情形，也會增加社會宅跟青年公宅的供應，讓一些初出社會的社會新鮮人有居住的地方，可以共同成就城市的繁榮，又覺得實現居住正義的目標。



央行依聯徵中心統計，截至2021年6月底有兩筆房貸的自然人，82.6％擔保品坐落在六都及新竹縣市，故宣布即日起自然人在8縣市貸款第2戶不得有寬限期；南市2021年第2季住宅價格指數為122.29，較2016年第3季指數100.74上漲21.39％，因而台南市被央行列入這一波新增管制措施影響範圍內。



財政稅務局指出，台南近年來房地產上漲的原因，主要是南市府努力推動各項市政建設，目的是因應社會、經濟發展的需求，透過公共設施的改善，來達到提高土地利用價值，健全都市發展，提升市民生活品質，並吸引大型企業投資台南市，以增加就業機會，開發的成果也帶動南科擴大投資，進而增加住宅需求，房地產市場交易活絡，惟房地合一所得稅發揮作用，2021年第三季建物買賣移轉數量6,640戶，比第二季減少16％，比2020年同期增加4.42％，六都之中買賣數量僅略多於台北(6,371戶)，房產交易量還不及其他縣市。市府希望台南房市朝向健全化發展。



面對中央及市府打炒房措施，市長黃偉哲提醒市民，買房因已無延後償還本金的寬限期，而且持有非自住用房屋將增加持有成本，務必要注意自身財務槓稈。



財稅局進一步說明，台南市房市的穩健發展，向來是黃偉哲市長相當關注的課題，將持續關注房地產穩定發展之議題，為符合量能課稅原則及實現居住正義理念，將於台南市議會第3屆第6次定期會提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」，對持有台南市非自住用房屋者，提高房屋稅徵收率，增加其持有成本，對於持有多屋的特定族群將有一定程度抑制其投機炒作之行為，期透過財政政策引導社會資源的有效運用，並且鼓勵釋出空屋供給更多有需要居住的自住客，希望社會各界大力支持此一修正法案。



台南市政府地政局也會配合中央，聯合稽查防止銷售亂象，會同工務局及消費者保護官配合內政部、行政院消費者保護處、公平交易委員會及財政部國稅局南區分局聯合稽查台南市預售屋銷售建案；同時也會配合實價登錄2.0，推動不動產交易資訊透明化，異常交易價格案件加強查核，對違反者落實裁罰，避免人為不當哄抬，健全房地產交易市場，打擊炒作行為。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

拜南科之賜，台南這幾年來房價不斷飆升，台南市政府祭出「囤房税」提送市議會審查。名下擁有6戶房產以上，將課徵3.6%的房屋稅。議員大讚有助打擊炒房，但市民普遍認為力道不足，應該要再降低持有戶數。而根據市府財稅局統計，將有6%的人受到影響，個人最高持有78戶房子。

放眼望去，到處都在蓋房子，房市一片欣欣向榮，但年輕人卻買不起，只能望房興嘆。台南市這幾年來房價不斷飆升，尤其鄰近南科的新市善化幾個鄉鎮，漲幅更是100%，為了實現居住正義，台南市府祭出「囤房税」，提送市議會審查。名下擁有6戶以上者課徵3.6%的房屋稅，將有6%的人受到影響。

台南市長黃偉哲說，「有人有78戶的房子個人，也有人有9戶以上的包租公，適用高一點點的稅率，至少往居住正義向前邁進的一步。」

台南市議員（民）蔡旺詮說，「過去我們的囤房稅是六都最低，會讓很多投資客誤以為，台南是炒房的好天堂，所以我們這次把它提高之後，不會再讓他們產生誤解。」

台南市是六都當中最晚制定囤房稅的，議員大讚有助打房，但市民普遍認為，持有戶數應該再降低。

台南市民說，「以年輕人來說一房都有困難何況是五房，希望可以降低囤房的戶數。」

台南市民說，「可以降低成三間就可以提高稅率，我覺得會比較公平一點。」

在南科效應的帶動下，台南市房地產旺到不行，三季的買賣移轉棟數，台南市首度超越台北市，市府祭出囤房稅，似乎沒有嚇跑投資客。

台南市長黃偉哲說，「因為台南畢竟面積是台北市的十倍大，我們有比較多的土地跟房子來做成交，可能因為北部縣市，可以蓋房子的土地都用完了，所以說他們的成交量就比較少。」

台南市議員（民）呂維胤說，「（市府）應該提出相關的配套措施，比方說是社會住宅，還有包租代管政策更為落實，避免把囤房稅的一個加稅，來轉嫁在一些租屋族的身上。」

議員也擔心，囤房稅會轉嫁到租金上頭，到頭來吃虧的還是買不起房子的租屋族。囤房稅能不能有效抑制飛漲的房價，有待時間證明。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲二親等以內親屬間財產之買賣，都必須課徵贈與稅，但若能提出已支付價款之確實證明就不在此限。（資料照）

依據遺產及贈與稅法第5條的規定，二親等以內親屬間財產之買賣，都是以贈與論，必須課徵贈與稅，不過，若能提出已支付價款之確實證明就不在此限，想要免除被課徵贈與稅，納稅義務人必須負舉證責任。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，親屬間不動產買賣就跟一般買賣不動產一樣，買方可以全額買現金，也可以透過銀行貸款來支付買賣尾款價金。

但要注意的是，買方的自備款必須是自有資金，或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者，買方可舉證像是定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等，但若是「天外飛來一筆」的存款，就很難讓國稅局信服了。

鄭文在說，如果需要辦理銀行貸款支付尾款，這時，買方的償債能力也是另外一種攻防，假設買方申報所得稅為年收入36萬元，但銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元，這時就會被懷疑是否有償還能力，可能會被視為課徵贈與稅的對象。

另外，實務上二親等的不動產買賣，除了上述的贈與稅要課徵，還有契稅、土地增值稅，有些民眾誤以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產，都需要繳納契稅、土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北屯單元12重劃區為低密度住宅區，主力產品為電梯別墅，另有少部分為新社區大樓。雖然總價帶不低，但在地房仲觀察，憑藉地理位置、交通機能、綠覆率高等優勢，加上房市景氣熱絡，資金流向不動產，刺激換屋客出籠，詢問度高。

北屯新興重劃區多，其中，松竹路一段以北有新開幕的COSTCO北台中店，以及捷運綠線G0北屯總站，被稱為「G0特區」，以南則為單元十二重劃區，其範圍大致位於松竹路一段以南、松竹車站以東、東光國小東北側、旱溪以西。

信義房屋機捷南興店店長吳俊霆說明，單元12有三大特色，首先，為低密度住宅區，擁有萬坪公園，綠覆率高，相較G0特區有美式大賣場及夜市進駐，商業活動較多，整體居住氛圍更為舒適；其次，鐵路高架化及捷運綠線通車後，松竹車站成為雙鐵共構車站，單元12緊鄰站點，同時，也鄰近台74線、台3線，交通機能便利；第三，老台中人受921地震影響，買房不喜歡跨過旱溪，單元12位於旱溪以西，且相較外圍區域更鄰近舊北屯，生活機能有所仰賴。

吳俊霆指出，單元12主力產品以電梯別墅為主，臨路產品地坪在30至40坪之間，社區型則在30坪上下，現階段行情部分，預售階段成交價大約落在3800至6000萬，成屋階段則多在4000萬以上；當地目前另有3棟社區大樓建案甫完工交屋，3房平車總價約1500萬元。由於屬於中高總價產品，買方主力族群多是企業主、中科中高階工程師，偏好舒適居住環境及便利交通機能而買進。

值得注意的是，吳俊霆發現，去年以來房貸利率築底，市場上熱錢亦多，中高資產客戶將資金放在相對穩定、抗通膨的房地產標的，進而刺激換屋意願提升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

購買新成屋，大樓的公設通常都由住戶所成立的管委會進行點交，其中，水電、機械設施、消防設施、各類管線等四大「法定項目」都需進行檢測，確認功能正常才算完成點交，其餘結構、景觀工程、公設設施等雖屬「非法定項目」，但若有瑕疵或缺失，也可依照買賣契約中保固的方式處理；房市專家特別提醒，無論管委會自行點交或者委由專業驗屋公司，都應格外注意現況與契約中承諾的內容是否相符。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公設點交常見的問題包括建商施工時品質沒做好，或是與契約中承諾要提供的內容不同，建議管委會在點交時多比對當時契約內容。另外，由於事涉專業項目，加上屬於公共空間，建議可花錢請第三方公正專業單位協助，避免建商、住戶兩方都有疑慮。

有些住戶會希望額外爭取權益，例如加裝停車場擋車柱、地下室網路強波器等，大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡則表示，除非「不裝會有使用上的困難」，否則這些並非法定項目，可能也不包括在契約內，少數建商可能不埋單；不過，一般來說若因設備單價不高，施工不困難的話，也有部分的建商會協助裝設。

桃園市政府也歸納《公寓大廈點交手冊》，管委會成立後7日內，依法應會同政府主管機關、管委會或管理負責人，針對「共用部分」、「約定共用部分」、「附屬設施設備」的水電、機械設施、消防設施、各類管線等四大法定項目進行點交。

要開始點交時，管委會應準備內政部提供的「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表」，起造人則要備妥設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說及四大法定項目的圖說，雙方逐項鑑測確認沒有缺失後簽名確認，才算完成點交。假若有缺失需改善，則由起造人負責，改善完成後才能完成點交，若起造人無故未改善，可報請主管機關建管處協助，依法進行裁罰。

除四大法定項目外，土木、結構、裝潢、綠化、景觀工程、公設內部器材等雖屬於「非法定項目」，但若有瑕疵或損壞，官方建議可循買賣契約中保固的方式處理，包括與起造人共同討論，協調修復方式、標準與期程，假設有涉及買賣爭議或廣告不實等，則可再向相關單位申訴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市 / 劉漢生 王美雅 謝育炘 報導

這幾年來，台南市房市交易熱絡，房價持續上漲，也出現囤房現象。根據統計，目前台南單一法人最高持有178戶，有2名自然人持有78戶非自住房為最多，市府祭出'囤房稅，對非自住用房屋稅率，由現行的1.5%，提高到2.4%至3.6%，下午出席社會住宅動工典禮的市長黃偉哲表示，明年底台南會有2900戶的社會住宅，希望能讓更多年輕人，能住的起台南的房子。

從路邊到餐廳，看到的都是賣房廣告，南科帶動周邊買氣，房子一釋出就賣掉，這幾年來台南的房價漲漲漲，年輕人想買房苦啊。民眾說：「目前是不行頭期款就籌不出來了。」台南房市交易熱絡，建案多買房的人多，囤房現象也越來越多。台南財稅局長陳柏誠說：「手上有最多戶數的是有78戶，目前自然人的部分。」議會質詢，房子最多的，是一個人擁有78戶非自住房。

為了抑制炒房，市府祭出囤房稅，對非自住用房屋稅率，由現行的1.5%提高到2.4%至3.6%。台南市議員蔡旺詮說：「因為過去我們的囤房稅是6都最低，那會讓很多投資客誤以為，台南是炒房的好天堂。」台南市長黃偉哲說：「大家養房子比養車子還要便宜，可是獲得的利益又比較大，那這樣子的話對年輕人來講是一大打擊。」

市長強調囤房稅，是實踐居住正義的起步，而相關配套，就是要蓋社會住宅。台南東區的社宅基地動土典禮，這一批房屋是由台南提供土地中央出資興建。預估到明年底台南總共會有2900戶社會住宅。台南市長黃偉哲說：「這是一個倒下一個，非常好的中央跟地方協力，完成居住正義的一個案例。」讓年輕人或想購屋自住者，能住的起台南的房子，囤房稅和社會住宅雙管齊下，才能進一步落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，9月分數續增至42.2分，較7月（38分）成長4.2分，分數連續三個月走升，對應燈號則亮出「綠燈」；這是住展風向球自2013年5月之後、睽違8年多來首次重返綠燈。風向球六大構成項目中，只有議價率一項分數下滑，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數、來客組數與成交組數等五項分數悉數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案市況在5月本土疫情大爆發時一度停滯，但疫情趨緩後市況快速反彈，這顆綠燈可說是「雖遲但到」，近期無論買、賣雙方進場信心均顯著成長，推案量與成交量均強勁上揚，將風向球一舉推至綠燈。

預售屋爆巨量　議價率意外升高

由於延推案量挹注，以及9月為傳統購屋旺季，建商卯足全力大舉推案，預售屋推案量一口氣衝至千億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「三豐雲極」、「城心曜曜」和「宏國大道城B區」、南港「國泰悠陽」、文山「元利森活莊園」、新北市-板橋「新美齊画世代」、三重「漾時光」與「亞昕淳白」、泰山「鴻承知青」、淡水「好風光II」、土城「有富富玉」、桃園市-中壢「W站前」、大園「寶台A17」、新竹縣-竹東「星都匯」等案。

9月新釋出的成屋案戶數連袂增長至約7百戶，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-士林「陽明松疆」、新北市-林口「交響苑」、淡水「麗寶.微風別墅」等案。

何世昌指出，雖然新開賣的建案並不少，但因市場需求面強勁，9月待售住宅建案個數跌破1,300個，分數因此上揚。但在議價率的部份，分數卻不升反降；由於建案開價跳漲太快的緣故，9月份北台灣新建案平均議價率微升至12.1％。近幾個月以來，平均議價率雖然有增有減，但預期預售屋實價登錄上路日久之後，議價率長期走勢將會縮小。

買方積極進場　多頭格局穩定

受到指標大案陸續開賣影響，9月成交量大舉提升。9月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數勁揚至3.8組／週，較8月（2.4組／週）成長1.4組／週。整個北台灣，除了高總價產品銷售表現相對較弱以外，其餘產品大多能夠順銷，而二房型銷售尤佳。

9月住展風向球追蹤的指標建案平均來客指數升至33.7組／週，較8月（24組／週）成長9.7組，與成交組數均連續三個月正成長。北北桃竹以台北市平均來人量相對較少，主因是北市多數建案仍堅持預約看屋制；雖然如此，北市仍有二個建案單週來人組數超過百組，主因是建商品牌實力強、產品規劃好，消費者願意買單，且接待中心規模夠大，接待能量較高所致。

何世昌認為，近期央行、金管會持續出手打房，有助於抑制過熱的房市，讓市場從「大火快炒」趨向於「文火慢燉」。然而，調控措施雖能降溫，但無法扭轉房價上漲趨勢，在土地與營造成本居高不下，以及通膨疑慮未能消退的環境下，預料房價仍會持續上漲，多頭格局也不易改變。

▲現代家長望子成龍、望女成鳳，為了讓小孩獲得更好的教育，不惜斥資搶進學區宅。(圖/資料照)

許多民眾看屋時，房仲總會強調該屋鄰近哪些學校或是隸屬哪些學區，而捷運宅也是都會區相當受到青睞的產品，但是這些所謂的「學區宅」、「捷運宅」到底怎麼定義？在這些包裝話術下，其實有著不少的眉角，一不留意恐怕就以高估的房價買進，專家指出，像是明星學區或是鄰近捷運等消費者可自行向區公所確認學區，也必須親自實際走一遭確認至捷運的距離。

現代家長望子成龍、望女成鳳，為了讓小孩獲得更好的教育，不惜斥資搶進學區宅，但屋比房屋總監陳傑鳴提醒，鄰近哪些學校並不代表該屋隸屬該學校的學區，民眾若有挑學區讓小孩就學的需求，購、租屋設籍前一定要注意是否為正確的學區地段，因學籍以里鄰為劃分，有時隔一條街就是不同的學區，因此就算學校離的近，也不代表隸屬同一學區。

陳傑鳴建議，民眾可先往各區公所網站或台北市新生入學資訊網查詢學區，瞭解想設籍的學區是否有容易額滿的明星學校，以及額滿後改分發的學校狀況，並且向學校等單位進一步確認入學條件才保險，避免花大錢卻白忙一場。

「明星學區」教育資源多、師資優良，對於想讓小孩贏在起跑點的父母來說，是買房設籍最優質選擇，陳傑鳴指出，民眾買房前可先從該學校近年是否「容易額滿」、「過去口碑狀況」、「師資與校內設施是否有更新」等做判斷，才能挑到最理想的學區。

不過，每個優質學區每年都讓家長搶破頭，因此，周遭房價也往往價格不斐，以北市的明星學區宅來說，房價都有比所屬行政區價格高出1~2成的狀況，民眾買房前要先墊墊口袋預算是否足夠。

另外，有不少家庭會想用「租戶籍」的方式將子女擠進明星學區，陳傑鳴指出，此方式可能會違反戶籍法，經主管機關發現後恐將被裁罰並取消學籍，建議家長還是以買屋或租屋方式設籍才是上策。另外，並非單掛戶籍就可以就讀明星學區，除了需設籍外，設籍時間先後、是否實際居住在學區內(需非寄居、非一址兩戶)、取得房屋所有權時間點，以及是否持有連續居住3年以上經公證的租賃契約證明等都是小孩是否能進入額滿明星學校就讀的關鍵，如果想讓子女進入明星學校就讀，一定要提早做準備，詳讀各項資格條件，並且，買屋、租屋設籍盡量越早越好。

▲這幾年捷運宅房價不斷高漲，住宅單價往往較非捷運宅的住宅高出1~2成不等。(圖/資料照)

另外，現代人購屋不少人會指名希望離捷運越近越好，屋比房屋總監陳傑鳴表示，隨著捷運建設路網擴大，捷運與民眾逐漸生活密不可分，不少人喜歡「逐捷運而居」，將「鄰近捷運」設定為是重要的購屋條件之一。而捷運宅因具有交通優勢，無論自用或出租，都相當實用與快速，因此，也帶動周遭房市交易量居高不下。

以台北市來說，過去就曾有統計發現，捷運站週邊短短250公尺的住宅交易就可占北市住宅交易近2成，足見捷運宅受到購屋者青睞程度。不過，購買捷運宅也有缺點，首先，這幾年捷運宅房價不斷高漲，住宅單價往往較非捷運宅的住宅高出1~2成不等，不少捷運宅已不是低薪、存款不豐厚的年輕上班族可以負擔的。

另外，時下流行的「捷運共構宅」雖有「到站即到家」的便利性，但捷運列車進站時所產生的震動及不能使用明火、隔音較差、公設比高等問題，都是較人詬病的缺點，民眾購買捷運宅時還是需注意是否符合自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】